更新悄然变“危改” 起底南京某小区400多户房屋“集体变危”背后

　　2024年七八月，南京市江宁区淳化街道成元路小区发生了一件奇怪的事，在没经居民允许的前提下，当地城管、街道社区、检测机构及其他不明身份的社会人士单方强制暴力入户检测(用撬锁、割门等方式)，达到D级危房标准的拆除重建。在此背景下，奇怪的事情发生了，该小区400多户房屋无一例外被扣上了“D级危房”的标签，400多户中的不少房屋仅使用三十余年，质量坚固。

　　这样的猫腻和暴力行径遭到了小区居民的普遍抵制。

　　“不少房屋照片被检测方张冠李戴。张三检测报告中的房屋照片压根就不是张三的房屋，这样的检测报告，何来公信力?!如何能保证真实准确?!”

　　暴力检测带来的重重乱象，引发质疑。

　　如果有居民阻拦，阻拦者就会被众多强测者强行架走，门锁着的就用切割机把防盗门切开，或是钢筋钳强行开锁……在此对峙过程中，多位居民被推搡打倒在地、身上多处受伤。50岁的居民徐某某(化名)因不配合检测，被当地有关执法人员强制传唤，在此过程中，第二至六根肋骨被打断。此事在刑事报案后却不了了之(立案和伤情鉴定未果)。相关医疗和救治费用至今无解。

　　在多起肢体冲突、人身伤害及强测引发的威胁、恐吓及家人亲属株连事件阴影下。该小区居民直言“仿佛一直身处噩梦之中未醒来”。

　　多个证据证明，成元路片区改造项目不论从项目名称还是内容实质都应该属于“城市更新”。事实上，早在2024年3月之前，成元路片区就以“城市更新”为由取得了相关立项审批并公开招标。按照规划，该片区将被成片拆除，由此产生的建筑垃圾清运等工程将由政府主导，由财政资金支出。

　　此外，尤其诡异的是，2024年11月25日，在该片区危房检测正式结论还未出炉的情况下，当地媒体就已经把整个片区的使用规划进行了对外整体展示。

　　“名义上说，我们要进行依法检测，是D级危房就拆除，不是就不拆除。可问题是，这个片区的房子和土地如何使用，当地都已经用媒体的方式对外公示了。这就好比‘我还没有被枪毙，你就已经把我坟墓找找好了。’因为你知道我的结局。那我房子能不是D级危房吗?”深谙个中蹊跷的知情人士对此一针见血。

　　此外，即便真的是成片区的危房，当地也应当走城市更新程序，而不是现在的危房检测程序。“根据南京市城市更新条例的相关规定，如果说是成片区域存在危房的话，应该进行城市更新改造。该改造应该是由区政府作为主导，要启动的是征收程序，这是个标准的拆迁项目。”

　　“很明显，当地为了节省工期规避补偿程序，用逐个击破的方式来达到目的，所以选择绕开了城市更新这个正常程序。”知情人士对此直言。

　　引发关注的是，明明是城市更新却被“指鹿为马”为危房项目。成元路片区400多户情况千差万别的楼房在短短两三个月之内被当地无差别强行界定成“D级危房”的背后有何隐情，因强检引发的恶性伤人事件为何不被当地重视?

　　种种疑问，引发探讨。

图说：检测方用切割机强行破门和用钢筋钳强行开锁

图为强行破门检测导致的混乱场景及居民受伤视频截图

图为在检测中受伤百姓的医院证明，某居民2-6根肋骨被打成骨折

图为阻止强行检测，部分居民因此受伤的诊断证明

遭遇强行破门检测

危房结论涉嫌造假

　　黄某某(化名)95年在成元路小区购买土地共修了三层总计四百余平米的小高楼。让其万万没想到的是，2024年黄某某的房子被当地强行测定为”D级危房。”“拆除后要获得同等面积的新房，还要补政府18万元，还不算装修。也没有搬迁费和临时安置费。一夜回到解放前。”她表示。

　　与黄某某相比，今年50岁的居民徐某某(化名)遭遇到了更为恶劣的对待。徐某某于1997年在成元路小区购买地皮一共修建了三层共600平米的建筑，因其不同意当地政府“三三四”的安置方案被单位劝停工作。2024年7月，徐某某家被强制断水控燃气。因言语冲突，2024年9月9日她被不明身份的人强行带到当地执法办案中心，在此过程中胸部左侧2至6根肋骨骨折。

　　让人错愕的是，徐某某至今未讨要到明确说法，连肋骨骨折的医院治疗费用都是自己垫付治疗。

　　“强测给我带来了前所未有的身体伤害和精神伤害，以前靠房子出租维持生计，现在房子被拆了，还有40万元贷款没钱还，不知路在何方。”徐某某表示。

　　上世纪五十年代出生的王某某(化名)1995年响应当地政府号召在成元小区买地修建了三层共计四百余平米的小楼房。王某某至今记得，该房屋是用螺纹钢筋浇筑的混泥土圈梁打底，耗用了几十吨水泥。因其不同意检测房屋，被强测队员强行拖走。在此过程中，七十岁的王某某脚骨骨折。当日，当地房管局副局长连同城管用切割机将其防盗门强行切开后强制检测。

　　与王某某一同被“特殊对待”的还有他的家人，因家中没有签字，王某某的孩子被老板为难后主动离职。“哪里还有天理王法?!”他表示。

　　“我们也支持政府搞城市建设，但要依法依规来，不能用假检测欺骗老百姓呀!”王某某对当地罔顾事实强行检测涉嫌造假的做法非常气愤。

　　“D级危房应是墙壁开裂、地基下沉、没法住人的房子，我质量这么好的房子也检测为D级危房，所谓的检测是明显造假。”小区居民章某气愤地表示。

　　1995年，居民章某在该小区买地修建了600余平米的房子。为了保证房屋质量，章某某购买的是当时市面上最贵的水泥(350元一吨)，该房每层浇筑了1.5米宽的圈梁，用的材料是20多号的钢筋，“钉子都打不进去”。

　　但蹊跷的是，居民眼中还能正常居住十年都不止的房屋却在当地强行检测时被标注成“D级危房”。“再结实豪华的房子都是危房”。章某无法接受。

　　400多户“无一幸免”

　　集体变危的“个中蹊跷”

　　据了解，成元路小区诞生于上世纪90年代，距今仅仅过了不到三十年。

　　因城市发展需要，当地政府鼓励居民在此买地修房。根据当时规划要求，买地者几乎都在自己购买的地块上建起了三四层砖混结构的楼房，人均每户三四百平米居住面积。由于多为自住，小区居民在建楼时非常重视房屋质量，从地下到地上，每层均浇筑了很厚的钢筋混凝土圈梁。随着当地城市化进程的开拓，该小区逐渐繁荣起来，居民这些房屋除了自住之外，剩余的房子纷纷对外出租。

　　也因此，租金成了许多家庭的主要甚至唯一经济来源。

　　2022年，成元路小区被当地纳入城市更新(危房消险翻建)规划范围。当地政府便要求居民申请危房安全检测，属于D级危房的按“三三四”方案进行补偿：即“批建4层、补助3层”。区、街道和产权人按照3：3：4的比例分摊。居民承担房屋翻建1层到3层40%的建安费用及第4层全部建安费用，原房屋面积多出翻建面积的部份按照2000元一平米给予补助。

　　熟悉此案的法律人士认为，本案的蹊跷之处在于，如果是按照“城市更新”的政策，当地需要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定“对被征收房屋价值、搬迁临时安置及停产、停业损失进行补偿”。但是，如果按D级危房处理，便不能享受上述补偿。当地此举明显是刻意规避补偿程序。

　　在此背景下，强测甚至强拆发生了。

　　“成元路片区400多户居民，不排除有的房子存在安全隐患，但全部是D级危险建筑明显与实际不符。D级危房认定标准涉及地基基础、墙体、承重结构、屋面及附属设施等方面，如基础沉降开裂、墙体裂缝多、承重构件损坏、屋面渗漏、附属结构损坏等，出现多项或房屋出现严重安全隐含时才被认定为D级危房，这样的房屋是需要及时处理的。而被检测的房屋，当时都是响应号召借钱贷款修的房子，有的房屋甚至连电钻都打不进去，不可能400多户都无一例外集体变身危房。在居民拒绝配合检测之后，当地政府部门带着公安、城管、保安及检测人员等大队人马强制破门检测的情况就发生了。”该小区多位居民证实。

　　不可思议的事件还不仅于此。

　　为了加快推进拆除工作，当地大肆开展“株连式拆迁”。该小区居民中有在政府机关、国有企事业单位上班者，当地会想方设法对其进行施压，迫使其同意按“三三四”方案协议，甚至以“不同意就不让上班”作为威胁。不仅如此，又以“在签约时间公告之内有奖励，过期作废”等各种条件诱导产权人签字。

图为成元路社区居民楼现状掠影，虽因拆迁显得荒芜，但不少楼房仍显得结实耐用，够不上危房的级别。

　　“挂羊头卖狗肉”的背后

　　成元路小区拆建存几大“硬伤”

　　针对此案，资深法律人士认为，成元路小区项目不论从项目名称还是内容实质都属于“城市更新项目”。当地政府部门对成元路小区拆建存在以下几大硬伤。

　　1、 以“危改”代替“城市更新”，涉嫌“挂羊头卖狗肉”。

　　《南京市城市更新办法》第二条规定，办法所称“城市更新”，是对存量用地、存量建筑开展的优化空间形态、完善片区功能、增强安全韧性、改善居住条件、提升环境品质、保护传承历史文化、促进经济社会发展的活动。具体包括下列类型：(一)对建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等，以居住功能为主的城市地段进行的居住类城市更新......

　　针对此，成元路小区是政府招商、居民投资修建，建筑密度又较大，完全符合《办法》第二条第一类规定“建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全”的情形。

　　此外，江苏省公共资源交易平台公布的“(江宁分中心)成元路片区城市更新(危房消险翻建)项目全过程工程咨询服务招标公告”显示，项目名称为“城市更新”。从公示的项目内容看，是地地道道的“城市更新”，本质就是对存在上述第一种情况的小区全部或大面积拆除重建;而“危房改建”是对个别安全标准为D级(墙壁开裂、地基下沉)的建筑改造翻建。

　　案涉项目公告显示：“本项目为成元路片区城市更新(危房消险翻建)工程，主要建设内容包括原址翻建29栋4层住宅，1栋5层公共建筑，同步完善道路、停车场地及市政管网等配套设施”，并不是针对个别安全级别为D级的建筑进行改造翻建，而是全部拆除在原址建设29栋4层住宅，1栋5层公共建筑。

　　“根据南京市城市更新条例的相关规定，如果说是成片区域存在危房的话，应该进行城市更新改造。该改造应该是由区政府作为主导，要启动的是征收程序，这是个标准的拆迁项目。但是，当地为了节省工期规避补偿程序，所以选择绕开了城市更新的程序。”熟悉此案的法律专业人士一针见血地指出。

　　2、 下发决定书后随即强拆，涉嫌重大程序违法。

　　该小区居民也证实，在官方明确否认城市更新之后为了继续推进项目，不管居民同不同意认不认可，很快便单方强行开展危房检测。甚至在2024年年底和2025年年初强行下发了《限期治理通知书》、《限期搬离决定书》及《限期拆除决定书》等多份决定书，且在此过程中，已有多户居民的房屋被强拆。

　　熟悉此案的法律专业人士表示，涉嫌重大程序违法。

　　“《行政强制法》第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。如果当事人对限期拆除的决定有异议，可以在收到限期拆除通知后提起行政复议或诉讼。行政复议期限是60天，行政诉讼的期限是六个月。也就是说，就算行政机关作出了限期拆除的决定，在未来的六个月中相关部门也不能强行拆除。”

　　该人士同时指出，《南京市城市更新办法》第二十八条规定：“在城市更新中确需搬迁业主、公房承租人等相关权利人的，实施主体应当按照‘自愿参与、民主协商，等价交换、超值付费’原则，与需要搬迁的相关权利人协商一致，签订协议。城市更新项目应当科学确定搬迁范围，搬迁范围可以按照院落、楼栋等划分搬迁分区。搬迁范围内签约比例达到百分之九十五以上的，方可启动办理搬迁相关程序;搬迁分区具备单独实施条件，且签约比例达到百分之百的，方可组织实施搬迁。”据此，当地政府应该据此组织实施成元路小区拆建工程。

　　“希望当地政府及相关职能部门充分尊重历史情况、现实情况及法律红线，将民生放在第一位。不要再用非正常和不合法的手段来对待老百姓，充分重视我们的合理诉求。”谈及对该小区拆建的未来走向，不少居民给出了这样的期许。

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