深圳一公寓价格从8字头变4字头，投资者疯狂涌入核心地段小户型

　　近期，深圳的商务公寓市场掀起了一波“疯狂打折”热潮，部分公寓价格从“8字头”(即每平方米8万元左右)骤降至“4字头”(即每平方米4万元左右)，引发了广泛关注。这一现象背后，是开发商为缓解去化压力而采取的激进促销策略，同时也吸引了大量投资者的关注。

　　据深圳贝壳研究院的数据显示，截至2025年6月末，深圳新房住宅可售房源去化周期已降至7.5个月，达到近四年同期新低。然而，非住宅类公寓的去化周期却高达50.7个月，远高于住宅市场。由于去化难度大，开发商不得不通过大幅降价、推出折扣等方式吸引购房者。例如，深圳某核心区域的商务公寓项目，原价高达“8字头”的房源，如今已降至“4字头”，甚至有小户型公寓的月租金可达12000元，租金回报率高达3%至4%，超过了5年期定期存款利率。

　　这一现象并非孤例。在深圳中澳广场的一处公寓楼中，61.6平方米的小户型原价190多万元，现价已降至80万元以下，甚至低于原价的一半。该房产每月租金可达3000元以上，适合出租或自住。此外，深圳某楼盘还推出了“以房换房”活动，旧房换新仅限住宅，但换回来的可能是公寓或商铺，进一步刺激了市场活跃度。

　　投资者对核心地段的小户型公寓表现出浓厚兴趣。南山区、福田区和罗湖区的商务公寓销售人员表示，小户型公寓因其投入低、回报率高，成为投资客户的首选。据深圳贝壳研究院监测，目前深圳热租公寓楼盘的租金回报率基本在3%以上，其中有6个楼盘的租金回报率超过4%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，非住宅项目供过于求的城市，如果公寓可以调整为住宅，将是保障房的重要来源。然而，目前“商改住”政策尚未大面积铺开，房企向政府申请性质变更也需要较长的流程。

　　值得注意的是，尽管公寓价格大幅下跌，但市场上仍存在一些人为抬高房价的行为。例如，深圳某小区业主曾通过虚假成交消息制造舆论压力，试图抬高房价，但最终被揭穿，实际成交价远低于宣传价格。这种行为不仅扰乱了市场秩序，也给购房者带来误导。

　　从长远来看，深圳公寓市场的“疯狂打折”现象反映出房地产市场的结构性问题。一方面，开发商为去库存而采取激进策略;另一方面，投资者对高回报项目的追逐加剧了市场的波动性。未来，随着政策的进一步调整和市场的逐步稳定，公寓市场的价格走势仍需观察。

　　深圳公寓价格从“8字头”跌至“4字头”的现象，既是市场供需失衡的体现，也是投资者行为和政策调控共同作用的结果。对于购房者而言，这一现象既是机遇，也是挑战，需要理性看待市场变化，做出明智决策。