土储专项债拟使用超3500亿元 撬动土地盘活与地产去库存

　　自2025年3月以来，土储专项债的申报和发行节奏明显加快，多地政府加快了土地收储步伐，以盘活存量闲置土地、优化资源配置、推动房地产市场稳定发展。据中指研究院发布的报告，截至5月20日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量接近3000宗，总面积超过1.33亿平方米，总金额超过3500亿元。这一规模的专项债资金，不仅为地方政府提供了稳定的融资渠道，也为房企缓解了资金压力，推动了土地市场的良性循环。

　　土储专项债的重启，源于2024年自然资源部和财政部联合发布的相关政策，明确支持地方政府通过专项债加快土地收储进度。这一政策的出台，显著提高了地方政府申请专项债的积极性。数据显示，今年1至4月，新增地方债发行规模同比增加53.8%，新增专项债发行同比增加64.8%。这表明，专项债的提前发力和快速发行，正在成为推动地方经济发展的重要手段。

　　土储专项债的用途主要包括闲置土地回收、土地储备、开发待售土地或购买存量商品房改建为保障房。从年初到5月21日，土储专项债发行总额达到964亿元，占新增项目专项债的7.5%。这一比例虽然不高，但其在土地市场中的作用不可忽视。通过专项债收回闲置土地，地方政府不仅能够优化土地资源配置，还能带动相关产业的发展，形成良好的经济循环。

　　当前，土储专项债的使用范围和定价机制也引发了广泛关注。约50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8至1.0之间，约30%的地块比值在0.9至1.0之间，约18%的地块比值在0.7至0.8之间。绝大多数地块属于地方国企，占比超80%。这表明，土储专项债的使用对象主要集中在地方国企，而民企如新城、俊发等企业的多宗地块也拟被收储。未来，央企、民企可以通过“换地”、“收调供”等方式，加强与地方政府的沟通协商，加快存量闲置土地盘活，改善自身土地储备结构，助力房地产市场稳定态势。

　　土储专项债的重启，不仅有助于缓解房企的资金压力，还能推动房地产市场的“止跌企稳”。通过低成本资金入市，专项债可以传导至地方城投、地方国企、央企和民企，形成资金支持的良性循环。此外，土地市场止跌回稳，也将带动更多城市的一二手楼市市场的修复，为房地产市场注入新的活力。

　　在政策层面，土储专项债的重启也得到了财政部和自然资源部的高度重视。2024年11月，自然资源部进一步明确了土储专项债的基本要素，包括实施主体、收购范围、收购价格、供应限制等。2025年政府工作报告也明确提出，专项债用途将拓宽至土地收储和存量商品房收购，进一步释放了政策红利。这些政策的出台，为土储专项债的顺利发行和使用提供了有力保障。

　　然而，土储专项债的使用也面临一定的挑战。一方面，部分地方政府在专项债资金使用上存在监管不严的问题，已有多个省份提出要严加管理专项债资金使用的管理。另一方面，部分地块的收储价格与市场价存在差异，如何确保收储价格的合理性，避免国有资产流失，也是当前需要重点关注的问题。此外，部分地方政府在土地市场疲软地区，需建立专项债额度动态调整机制，防止偿债缺口扩大、防范债务风险。

　　展望未来，土储专项债的规模和使用范围仍有较大提升空间。根据中证鹏元资信评估股份有限公司的预测，2025年土储专项债发行规模预计在6000亿元至8000亿元之间，占新增专项债限额的13%至18%。而中信证券研究报告则认为，历史上土储专项债主要发行阶段为2017年7月至2019年9月，合计土储专项债发行规模占期间新增专项债发行规模的35%。2025年土储专项债重启发行，按照过往发行经验，其预计2025年土储专项债发行规模，或在6000亿元-1万亿元区间。民生固收研报也指出，土储专项债的历年占新增专项债比例均超30%，按照最低30%这个比例，土储专项债规模或超万亿，结合历史的发行规模，今年土储专项债的规模或在6000-12000亿元。

　　土储专项债的重启，不仅为地方政府提供了稳定的融资渠道，也为房地产市场注入了新的活力。通过盘活存量土地、优化资源配置、推动土地市场止跌回稳，土储专项债正在成为推动经济高质量发展的重要工具。未来，随着政策的进一步完善和监管的不断加强，土储专项债的使用将更加规范、高效，为地方经济发展和房地产市场稳定提供有力支撑。