江苏盐城一国企31亿元股权置换商业地产被指暗箱操作

　　纳税人报记者 弓盛舟

　　近日，江苏省盐城市群众张玉明向媒体公开举报盐城海瀛控股集团有限公司(以下简称：海瀛集团)前董事长周某冬及相关负责人，将价值30多亿元的兰州丰泉环保电力有限公司(以下简称：兰州丰泉)、咸宁中德环保电力有限公司(以下简称：咸宁中德)等5家优质垃圾发电项目的控股股权，在没有公示公告和部分职工反对的情况下，跟扬中新天地地产项目进行置换，被指暗箱操作，或已造成国有资产重大流失……

　　置换地产评估价虚高疑有暗幕

　　张玉明举报称，扬中新天地商业地产项目成交价严重虚高。张玉明提供了镇江恒信土地房地产评估有限公司出具的《评估报告》(镇恒评报字〔2021〕第024号)显示，该地产项目涉住宅572套，建筑面积合计66969.05㎡，参考原销售均价11023.79元;公寓89套，建筑面积合计6623.39㎡，参考销售均价7096.06元;商铺974套，建筑面积合计145047.71㎡，评估均价17925.13649元;地下停车位1777席(注：没有参照物，未予统计)。评估价合计为3134459200.00元。

扬中新天地销售海报(受访者提供)

　　为证明该地产评估价虚高，张玉明提供了一份2020年(备注显示：至2020年底有效)新天地商业地产项目方(开发商自营期间)发布的销售海报。海报显示，住宅挂牌价(促销价)是7488元/㎡，该项目原销售人员则称，实际成交在原有价格上会有8%左右的优惠。

　　“以住宅为例，海瀛集团原董事长周某冬自己找的第三方公司尽调价格为9600元/㎡，并建议下浮。不过，2021年实际置换时，评估均价每平方米却是10800多元，评估依据是开发商前期市场销售3号楼均价11201.98元/㎡，8号楼销售均价11023.79元/㎡(其交易时间和支付证据不清晰)。实际成交价每平方米也是10800多元。这样的置换让人看不懂。”张玉明说。

　　“商铺的评估价也是参考的已签约未支付的一层底商(内圈)，16个商铺面积793.08平方米，总价23975711元，有合同但没有实际支付货币，该销售合同均价达30231.138元/㎡。至于住宅是否跟该商铺一样为虚假销售，疑点很大。”张玉明补充说。

　　据记者了解，开发商前期住宅销售价格每平方米达到11000多元，跟多位前销售人员陈述的价差较大，且数量上也有出入。

　　新天地地产原销售人员称，“这里是老城区，住宅价格一般没有新城区高。离本项目不到500米处，同期开发的小区房价差不多在7000元左右，人家是纯住宅小区，环境比这好多了，我们的项目确实没有竞争力，所以我们在这干销售也没挣到什么钱。”

　　安居客信息，2022年扬中市老城区新盘房价每平方米一般在6500元至8200元，新城区房价每平方米7800元至10600元。

　　记者以买房的身份让中介(原新天地地产销售人员，现自己开中介公司)带着看房。该中介介绍，“天玺1号(指新天地5层以上住宅部分)房价13楼8000元/㎡，30楼7800元/㎡，也就是当初拿的价格现在卖出。当时全款买房打9.3折。2021年12月19日卖的住宅9000元/㎡。特价房及公寓楼，70多平方米的，6000—7000元每平方米。2021年住宅价格顶楼打9折。2022年有一套7400元/㎡。”

　　中介介绍的三套住宅房源都是安置房，记者试图让中介介绍一套市场销售房，中介未置可否。

　　扬中新天地商业地产项目困境

　　资料显示，扬中市是省辖县级市，由镇江市代管，位于镇江市丹徒区圌山东侧的扬子江中，别名海豚岛、太平洲、江洲、扬中岛，总面积332平方千米，陆地面积228平方千米，常住人口31.61万人。据介绍，扬中市现有吾悦广场、时代广场、雨润国际广场等8座以上大型商业综合体，营业面积超200万平方米，商业综合体处于超饱和状态。

海瀛集团(东亭环保)股权转让协议(受访者提供)

　　一位新天地商业拆迁安置户介绍说，扬中虽然户籍人口31万人，实际居住人口不足20万人。因为扬中是一个江中孤岛，交通不便，10多年前没有建桥的时候都是靠渡船出行，所以很多人都在外面经商或者打工，出去读书的年轻人回来工作安家落户的更为稀少。

　　“扬中新天地商业综合体是扬中金源博大置业有限责任公司于2015年开发的地产项目，占地面积大概80多亩，建筑面积30万平方米左右，位于扬中市扬子中路与前进北路交叉口。该项目于2017年7月建成，同期推向市场。不过我们2021年11月才拿到房。”一位孟姓拆迁安置户称。

　　据曾经在新天地商业项目租售中心工作过的员工透露，该商业地产除了拆迁户、建筑商的工抵房及债抵房，剩下的基本零销售、零招商状态。

　　记者发现，扬中市商务局曾于2022年6月22日在扬中市政府网回复网友关切：“扬中金源新天地购物中心C、D区域地面1—4楼由于公共区域装修消防不达标，暂时不能确定具体开业时间。具体开业时间详询新天地购物中心商管公司。”商务局的回复与张玉明反映的情况契合。

　　多套房无法过户成问题房

　　张玉明说：“新天地商业区域50%资产无法办理过户手续，成为问题房，海瀛集团(东亭环保)成了冤大头。该地产项目572套住宅仅1套完成过户，89套公寓有72套过户，商铺974套只有一半过户。C/D两个区域(占总商铺面积50%)因消防不过关，不具备过户条件。就是这样的资产，评估价居然达到31亿多元，最终成交价也是31亿多元，整体打包享受不到一分钱的优惠，让人摸不着头脑。海瀛集团目前仍要继续追加投入，却不敢降价出售，如果降价销售就得爆雷，会扯出一串人。”

　　记者以投资商的身份，与海瀛集团(东亭环保)扬中新天地项目部的运营招商人员进行了交流。

　　新天地项目招商人员介绍说，“该商业地产项目是海瀛集团旗下的几个垃圾发电厂置换过来的。31亿的国有资产处于闲置(福建还有3套别墅)，现在卖又卖不掉，招商也招不来，把人急死了。”

扬中新天地地产过户统计表(受访者提供)

　　“扬中是个小县城，人口也分散不集中，好位置的商铺被拆迁安置户选了。不过，该地产开发七八年了，消防一直不过关，商业综合体难搞，房地产不行。这块地产是我们国企弄过来的，是开发商(就)要跳楼了。”新天地招商人员解释说。

　　该工作人员强调，扬中不比盐城，说是30万人口，实际也就20万人左右。“老百姓买(房)都会打折，而该地产项目置换是评估价成交，没有打折。(这个置换交易)要是上面查起来，肯定要出大问题。”

某上市公司尽职调查数据汇总表(受访者提供)

　　据记者了解，置换该地产的一方——海瀛集团(东亭环保)原来控股的5家垃圾发电厂却是另一番景象：北京某上市公司(A股和港股分别上市)2023年启动收购海瀛集团曾控股的这五家垃圾发电厂程序。该上市公司启动收购时，财务尽职调查显示，海瀛集团(东亭环保)原控股的五家垃圾发电厂2021年总资产30.872755亿元，营业收入4.446919亿元，净利润1.526084亿元。

　　周某冬任职海瀛集团疑为量身定做

　　海瀛集团官网显示，该公司成立于2012年，盐城海瀛产业发展集团有限公司为唯一股东的国有独资公司，注册资本50亿元。主要负责盐城市城东、城北片区开发运营(亭湖区辖区内)，政府授权的城市基础设施、重点投资建设项目的投资、融资、建设、运营、管理，政府授权的国有资产和国有股权的经营、管理、资本运作，政府委托的城市经营性资产、准经营性资产的经营和非经营性资产的管理，保障性住房开发服务等工作。

　　张玉明介绍，海瀛集团虽是市属企业，实际由盐城市亭湖区政府管辖，主要管理人员都是区政府指派。2019年11月份，亭湖区政府办副主任周某冬带着4人(自称5人工作小组)入驻海瀛集团，挤走中瀛、洁瀛环保科技(即五家垃圾发电厂控股公司)经营管理团队。入驻不到一个月的2019年12月5日，周某冬即成立自任董事长的“江苏东亭环保科技有限公司(以下简称：东亭环保)”，单独将五家垃圾发电厂控制权从海瀛集团摘出来，由东亭环保独立管理。2021年8月，周某冬兼任海瀛集团董事长，直至2022年8月调离。

　　多份会议纪要记载，2019年12月24日的会议纪要重点是将中德(中国)环保有限公司等公司(5家垃圾发电厂股东)跟海瀛集团的股权分割及具体核对结算提上工作日程;2020年1月13日，会议纪要批评审计公司对接审计缓慢，要求加快进度;2020年10月10日会议纪要强调加快启动兰州丰泉、咸宁中德等5家垃圾发电项目的控股股权跟扬中新天地商业地产进行置换。2021年12月29日，正式签定三方股权置换成交合同。

　　消息显示，在扬中新天地商业地产物业还没有移交完成的2022年8月，周某冬即被调往亭湖区便仓镇担任党委书记。2024年3月29日，周某冬被任命为亭湖区教育局局长。

　　蹊跷的是，2020年6月17日的《文件阅办卡》，确定核准的“关于海瀛将洁瀛、中瀛债权划转给东亭公司及部分债权转股权的报告”，疑似是补办的《阅办卡》，因海瀛、洁瀛、中瀛跟东亭环保四方债权划转协议签订时间是2019年12月31日，也就是东亭环保成立的25天后。

海瀛公司内部阅办卡(受访者提供)

　　“海瀛集团是政府融投资平台公司，涉及重大交易、投资等需履行公示公告程序。为了避开公示公告程序，周某冬于2019年12月5日即成立自任董事长的‘东亭环保’。12月31日，海瀛公司向盐城市环保科技园管委会递交了《关于将江苏洁瀛环保科技有限公司、江苏中瀛环保科技有限公司债权划转给江苏东亭环保科技有限公司及部分债权转股权的报告》(盐海瀛发〔2020〕53号)。在管委会没有会办精神、区委区政府没有批复的情况下，同日签订了四方《协议书》，将海瀛集团子公司拥有的兰州丰泉、咸宁中德等5家垃圾发电项目的控股股权划转给其兼任董事长的东亭环保，为之后东亭环保、中德公司与扬中金源博大置业有限责任公司签订三方股权置换协议打开方便之门。”张玉明说。

　　一位不愿具名的海瀛集团员工表示，“周某冬到海瀛集团两年左右的时间里，好像就做了一件事——拿5家优质垃圾发电厂置换扬中新天地商业地产这个不良资产。”

　　“周某冬角色身份的转换，有理由怀疑为量身定做。”张玉明质疑道。

　　据了解，举报人张玉明哥哥张曙光是海瀛集团前董事长、创始人。

　　针对该置换交易引发的公开举报，5月22日记者致电海瀛集团现任负责人刘某某和前任董事长周某冬。刘某某表示自己是后来的，不了解情况，待向上级汇报批准后才能作答;记者多次拨打周某冬电话均无人接听，发送采访短信截至发稿亦无回音。

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