中国房地产策划师联谊会执行主席、贵州森垚集团联席董事长 梁上燕
8月12日，由观点新媒体主办的2015年博鳌房地产论坛正式开启大幕，围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”，近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径，一起走向房地产新时代。
中国房地产策划师联谊会执行主席、贵州森垚集团联席董事长梁上燕女士发表主题演讲，她表示，旅地产运营作为社会化的产业，需要我们全社会的资源调配重新整合支持，在实践中还有许多亟待解决的问题，在未来的10年15年中，我们面对旅游休闲产业有多大市场，当世界上人均GDP超过2500到300的时候，旅游产业是飞速发展的。中国现在人均GDP已经是6000多的，未来旅游产业是30到50亿的市场蓝海，值得我们所有人投入全部智慧和精力去探索和创造。
主持人：谢谢郭晓明先生精彩的演讲。接下来有请中国房地产策划师联谊会执行主席、贵州森垚集团联席董事长梁上燕女士。梁上燕女士的演讲题目是：文旅产业--旅游地产发展新阶梯。有请梁上燕女士。
梁上燕：尊敬的朱会长、尊敬的各位老朋友、新朋友，新闻媒体界的朋友们，大家下午好！
今年的博鳌房地产论坛是第15届，很多企业到今年也都是成立15周年，中国的多数房地产企业都是在这15年中快速的成长，很多企业从一两个项目增加到200个项目。中国房地产这15年是发展最快的，我们创造了房地产行业最好的时代。走到今天，我们从住宅到商业、旅游地产，再细分到养老、产业等等，大家都在纷纷探索出路，都觉得遇到了瓶颈、困境，大家都在谈转型。到底问题出在哪里呢？我想是不是我们应该改变思维，打破固有的想法，站在更高的层面上思考？因此我今天带来的题目是“文旅产业——中国旅游地产发展新阶梯”。
行业的情况大家都非常清楚。用过去躺着都能赚钱的方法，我们走了欧洲国家城市发展300年的历程，虽然我们有很多的产量，但是我们有没有想过它的质量如何？在未来，要在旅游房地产的功能化，以及房地产和旅游结合。旅游房地产不仅仅是在一个地区开发房子卖，像郭总刚才提到的，我们遇到的更多问题就是我们过去都是以旅游的名义在拿地。未来中国有2万到3万个城镇在发展，我们是继续用过去3年的思维，以旅游的名义攻城略地，还是真真正正把它做成非千城一面的、优秀的、有特色的产品。房地产一定是承载着更大的空间。
早上我一直说，希望我们是一个全球化的解决方案，来打破旅游地产的时局与破局。所谓新时代来临，我不知道大家是否有所行动。在一年前大家一直在等天亮，在等政策，到这次论坛，大家认识到必须转型，必须打破思维。这两年大家说没见到我，其实我只是没有在房地产领域出现，我在更多的旅游、文化、综艺等等领域出现，一个崭新、创新、理性、开放、包容的年代已经来临。我用了2013年整整一年进行调查，调查了1000多个企业，所有的数据自己在积累。2014年参加了十多个国际的论坛，2015年也参加了十多个，都是文化与旅游，以及国际关于美丽乡村等等。在这里我选几个活动跟大家分享。
这个是已经举办了的第三届美丽乡村峰会。大家有听过吗？其实过去三年已经有欧美的很多国家、学者，在我国的大西南地区进行文化的探讨。下面这个是千里马诺贝尔的获得者，这些孩子非常不得了，他们成立了一个叫千里马的公司，25岁就已经成为了国际的咨询公司，因为他们的背后就是诺贝尔的获得者的老师。我们也看到环球大使论坛，各国的大使都在探讨如何和中国的文化进行互动和联合。
两个月前我参加了联合国的一个会议，给到的一个题目是想象可能性，跟我们过去做一个告别，可持续的旅游与文化发展，生命德克持续。城市在发展的过程中，大家都往城市涌，我们是占有一片土地，还是增加更多的绿色GDP，这是当今需要考虑的可持续发展。这对接下来我们要发展的文旅产业有很大的启发性。我在这个大会上拿出我在贵州做的项目之后，他们非常惊讶，因为他们首先是质疑，因为这些老学者觉得，国外的留学生告诉他们的都是中国的不好。就像我们今天上午的讨论一样，很多人都说政策不好，我们遇到了多大的问题，今天早餐会之前我就说，能不能大家把正能量拿出来，把我们的价值观扭过来。昨天我从上海飞过来，报纸上的头版头条写的是“大佬们都在说假话，我们应该怎么办”？大佬们我想大家应该知道指的是谁，指的是前天签约的很多互联网的大佬，我们的社会价值观真的没有了吗？
所以我在这个会上，我告诉全球的专家们，当今的中国已经意识到了，过去30年我们走得太快，未来中国已经有更多的企业，开始以我们中国人特有的价值观、思想观，以一个全世界的范围作为蓝本，共同去探讨。在会上我提出我的理念，一定要在城市发展中保持更多自然、原生的高度，他们对我说了一句话，你太有福气了，有山未必有水，有水未必有人文，我们在中国13亿人，我们这么大的疆土里面，我们有很多可以让世界上其它国家的人每人来一遍中国，但是我们有这样做吗？接下来我们会这样做吗？因此这也是我这次论坛里面带出来的题目，我们能不能用全球视野，是我们未来解决问题的基本条件。
先段时间有一个论坛表达的观点我非常认同，大意是中国人不能再津津乐道于我们只用了30年便走了欧美发达国家已经修了上百年的路，我们更应该关注那条路背后的真正含义到底是什么。这几年的海外游学，同时结合一些项目的在地化实现，我也在思考，到底是怎样的出发点，怎样的根本性，怎样的系统性才能打造出我们基业常青，未来共同做出赢得世界尊敬的国际化品牌旅游地产项目，这是需要我们所有同行一起努力的。
昨天晚上我看到了更大的消息，也就是说国家的政策的引导，这一年不断地给予出台，包括到昨天晚上，我们相信中国未来的5到10年，文旅市场将会很快进入一个快速增长的时期，文旅产业将会成为房地产市场的重要的发展方向。
我们未来要理解，究竟旅游房地产和我们理解的旅游地产相关吗？首先我想要搞清三个概念：旅游房地产项目、旅游目的地项目、旅游文旅地产项目，不尽相同。旅游房地产项目可能就像我们现在看到的清水湾。旅游目的地是自然和人工旅游的主题公园、主题小镇，它是以门票运营项目、旅游、商业、餐饮为盈利，配有少量的产权运营物业，它同样占据优质的资源，传统模式主导，这个包括了华侨城、长隆、观澜湖等等，这是第二种的格局。实际上在世界上没有旅游房地产的概念，我这1200多天的博士论文里面，翻遍了全世界没有发现，只有分时度假，从阿尔卑斯山60年代到美国80年代，做到最高峰，中国未来也会往这方面走。文旅产业地产项目，这是我提出来的，它是以特定的优质人文资源、主题小镇，以文化艺术、文创产业在地化运营，配置酒店、民宿、公众活动中心等等。这里面就有了互联网+文化产业+旅游+房地产的运营模式主导，引入多种服务及产业概念，社会化组合，也有可能依附于村镇等等。
哪种模式更适合未来10年中国旅游市场的需求呢？是旅游需求+居住需求就等于旅游房地产了吗？还是说旅游需求+度假需求+自然人文的体验=旅游目的地，还是有更深层次的？它应该从旅游度假的需求到自我价值实现，到文化交流需求、在地化的产业需求，到社会活动的需求，长期居住的需求、创业创造的需求，以及商业物流的需求。所以早上我见到任何一位朋友我都说，来合作吧，因为这是全方位整合的时代。
但是看似显而易见的结论，为什么大家不去尝试呢？从理论到实践，这是我提出的一个商业创新的模型。20年前我就在北大研究康体旅游，没想到现在大家都在玩游艇旅游。但是欧洲国家其实都走过了这样的历程，因此我提出了一个模型，过去我们是躺着都能赚钱，是一个商客文的时代，顾客都摆在里面，品牌在底下，当我们遇到问题，我们找媒体，我们才去找解决方法，这是一个倒的三角形，是传统的商客文。我提出当今的中国应该要从商客文到文客商的改变，如果未来我们把三角形倒过来，把顾客的需求放在前面，从顶层设计开始研究未来究竟需要什么，我们看到这个商业价值它是稳固的，不仅仅如此，关键这个商业价值是无限的延长，里面有我刚才所说到的10个、20个不同的行业，这个价值从商客文到文客商的改变，因此这也是我在过去的500多天，放在了一个大家没听说过的地方进行了研发，只做顶层设计。
文客商的创新模型有几大要素，时间关系，我简单说一下。对于自然的带动，对于土地的适应度以及结构的配比，对于当地资源的深度挖掘，对于社会的深切研究，对于文化资源的了解，以及对于资本的多元与创新。还有我们对于城市可持续发展的贡献，一定要与政府跳好双人舞，不能再像过去一样圈了地，我是我，你是你，如果做文旅，没有当地的政府帮你，是一定不能得到更大的发展。
结合上面的观点，我很快的分享一下我所做的地方，这是我8年前发现的一块地方。这全都是实景，当时没有深好的交通，这里有非常美的春夏秋冬。面对这样的环境，我只给设计师出了一个题，从威尼斯双年展请了朱培老师，他从来没有做过商业建筑，我给他一个要求，千万不要跟2万个山头抢光，就这个标准，结果他就做了这样的东西，像山地散落在人间的石子，这个会议中心已经做好了，未来还有穴居的房子，现在这个会议中心已经举办了美丽乡村峰会，今年的10月份也会有山地旅游大会，大家如果愿意参加，可以找陈诗涛联系。我跟陈诗涛商量，我说我们博鳌论坛夏天在这里开，冬天可以到我们那里开。
这个是米兰世博会的总规划师，又是米兰的副市长，我问他为什么要竞选市长？他说要更好地推动建筑和设计的发展。我到世博会拜访他，跟他讲了我的理念之后，他现在愿意跟我一起做出世界上第一个森林村庄，把它分享给世界。所以当今中国不是没有机会做到跟世界对话的作品，关键是我们能不能携手打动对方合作。现在在这个项目中，我总共合作了40多个不同的国家的艺术家以及建筑师，他们都愿意无偿地做荣誉村民，一起去发展。
我们看到未来在这样的地方，我们到这里住不是到自己家里，一楼是商业，二楼是工作室，三楼是我们自己的房间。我们现在看到的是中央美术学院的院长，带着他的学生过去一年，帮我们当地的民众改善他们的居住环境，我的很多朋友过去众筹做客栈。我把这些房子收起来再交给他们，要求他们再开放给公众，每位朋友过来带一本书留下来，送给当地的留守儿童。中国过去30年，我们的经济发展了，生活很好了，但是留守儿童没有了他们的父母陪伴，只跟着爷爷奶奶，所以我觉得我们城市中的人民，应该要回报给大山里面的孩子和他们的爷爷奶奶。包括把很多国际的品牌引进到这些山村中。这个是当时的八卦天，我把它空白的交出去，世界上的大艺术家都会为这个迷醉，他们创造了很多不同的艺术形态，呈现留给我们的土地。
文化地产社会化产业导入思考。文旅地产运营作为社会化的产业，需要我们全社会的资源调配重新整合支持，在实践中还有许多亟待解决的问题，在未来的10年15年中，我们面对旅游休闲产业有多大市场，当世界上人均GDP超过2500到300的时候，旅游产业是飞速发展的。中国现在人均GDP已经是6000多的，未来旅游产业是30到50亿的市场蓝海，值得我们所有人投入全部智慧和精力去探索和创造。
最后我有这样一些问题提出来供大家思考。如果要发展未来的房地产，如何留住合适的人才、高素质的人才？人才是所有房地产发展里面最重要的一环。如何利用移动互联网将资源高效整合？如何让我们的项目之间产生社会资源的最大化？如何做到产业驱动力与运营机制的良性循环？我们如何分享大数据时代所带来的价值红利，我们如何项目价值与城市价值高度融合统一？
我现在在做一个课题，叫做文旅产业顶层设计与文客商的产业模型创新。这个课题是开放的，是公益的，欢迎各位一起参与。
目前，中国各个产业都站在了一个前所未有的风口上，我们面对的是前所未有的全民参与时代，新的战略机遇已经来临，我们要听得见风、跟得上风，转变心态、转变思维，转变模式，以新的投资标准重新审视、构建我们的核心竞争力。我们一起参与到这个竞争级别更高、更好玩的拐点上，希望我们一起勇敢担当时代的听风者、时代的造梦者。今后的路怎么走，就在我们自己脚下，我相信心有多大，世界就会有多大，在这里让我们为下一个10年、15年一起去创造幸福，一起去掌握我们自己，留给后代让我们自豪，做出让世界尊敬的作品，这才是我们后几十年觉得更幸福的一个时代。
