力高集团助理总裁 李乐
8月12日，由观点新媒体主办的2015年博鳌房地产论坛正式开启大幕，围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”，近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径，一起走向房地产新时代。力高集团助理总裁李乐女士发表主题演讲，她表示，文化旅游地产项目在这些年的实践当中，我们形成了四个观点也抛出来跟大家共同的分享：第一，我认为文化地产的文化和生活方式、居住的理想核心是要用文化来提升固化的建筑价值；第二，现在的旅游地产的复合趋势越来越明显，单靠海滩、高山这样的资源，我们去构建一种城市地产的营建模式越来越不适应于细分市场的客户需求；第三，对于文化旅游地产的开发，后续持续的动力其实来自于各类资源，包括金融、服务等资源的有效的叠加、智慧运营；第四是归纳，现在的文化旅游地产的开发当中，有配套运营能力和极高的投资文化这两点，我们认为是越来越重要的。
主持人：非常感谢梁上燕女士的演讲，接下来有请力高集团助理总裁李乐女士，李乐女士今天演讲的题目是“力高地产文化旅游探索之路”，有请李乐女士。
李乐：尊敬的各位专家、各位企业家、各位来宾，大家好！刚才听了郭总的演讲，我觉得我们都走过共同的路，当然我们可能在阶段上不太一样。另外就是刚才听了梁上燕女士非常激情澎湃的演讲，包括对文旅地产这样一套系统的研发，其实给到我们非常多的启发。
今天我在这里分享的是力高的关于文旅地产的探索之路。
博鳌房地产论坛时至今日已经有15个年头了，作为业界享誉多年得胜回，也是属于地产人的盛会，对于我个人来将是心慕已久。今天很高兴有机会跟大家介绍力高阳光海岸文化旅游地产的突围之路。
首先我要感谢我的团队，因为今天这个PPT是他们做的，非常的认真，但是内容非常多，我在这里可能就不能跟大家一一的详述了，首先我简单地为大家介绍一下我们的企业，让大家对我们的企业有一个认知，其次会跟大家分享两个文化旅游地产项目，包括我们在文化旅游地产项目当中，我们的心思，我们的想法，作为一种抛砖引玉的交流。
接下来为大家介绍一下我们力高地产，我们企业由泉州起步，经历了20多年的拼搏和发展，2014年初在香港上市，于今年获得了最具投资价值TOP10企业。这样的一条房地产企业非同寻常的企业发展之路，我们走过了长三角、京津冀等区域，现在我们的业务覆盖超过10多个城市。
接下来我要跟大家谈一下力高走向文化旅游地产的背景。其实和在座的开发企业是相似的，因为我们都是处在中国的城镇化进程中，这是我们这个时代地产开发的共同的主题。在这样一个强大的背景之下，我们走过了规模开发，也出现了同质化的开发，千城一面。对于中国这样一个资源广阔的国家，我们也同样认为同质化和批量化是资源的漠视，或者是文化的忽略。所以我认为文化旅游地产项目是把房地产放在文化旅游的格局当中去发展的。它至少拥有一个魅力，叫做有特色，保留原有的文化的根脉，在原有的基地上进行文化的发展。在今天中国变成世界第一大的出境游的消费市场和旅游的市场，中国人对见识、眼界和文化的内在需求，为我们做文化生活、文旅养老地产、文旅园区做了最好的内在的驱动力。有了这样的一个思考和时代背景，所以我们欲做此事，必须要择一方福地。
2010年力高集团在天津生态城填海造地，先后运营了两个文化旅游项目，妈祖文化园和力高阳光海岸。这两个项目的背景不太一样。
妈祖文化源远流长，其实妈祖作为海洋文化的传播者，它与海洋也割舍不断的情感的根源。天津，特别是滨海这个位置，它自古以来有特别多的妈祖信众，每到妈祖的诞辰，天津的天后宫都有很多的民众过来，包括台湾的妈祖基金会，也会千里迢迢来到天津赴这样一场盛会。
受到天津滨海政府的邀请，力高集团在2012年9月落成了世界最高的妈祖像，并与台湾妈祖基金会联合举办了落成仪式，目前这个文化园还处于一个旅游风情街、养生产业的塑造当中，我们已经不止一次前往这个工地视察，但是每次去工地的感受都不一样，特别是当我看到了当地的信众现在都是自发的前往这里，人流不绝，作为企业的一员，我的感受比较深，我们的两位领导人不太善言词，但是他们留给这方土地的是信仰和文化的寄托。
文化旅游地产项目在这些年的实践当中，我这里有四个观点也抛出来跟大家共同的分享。第一，我认为文化地产的文化和生活方式、居住的理想核心是要用文化来提升固化的建筑价值，这是我一个开发角度的观点，可能跟梁总的大爱角度有所不同，我想这个差异性我们可以进行探讨，但是在这里我觉得作为开发企业，我是想表达这个观点。第二，现在的旅游地产的复合趋势越来越明显，单靠海滩、高山这样的资源，我们去构建一种城市地产的营建模式越来越不适应于细分市场的客户需求。第三，对于文化旅游地产的开发，后续持续的动力其实来自于各类资源，包括金融、服务等资源的有效的叠加、智慧运营。刚才郭总在谈到小镇的时候，包括梁总在谈到后期的规划的时候，实际上作为我们是要把这整个的项目给它运营起来，这里大家谈到了人，而对于我们来说，现在这个阶段我们更关心的它是运营的一个模式。我们希望逐渐能够形成的是收支平衡，有盈利能力的营运体系，并且它能自我循环。第四是归纳，现在的文化旅游地产的开发当中，有配套运营能力和极高的投资文化这两点，我们认为是越来越重要的。将文化旅游地产怎么样打造成有名气、聚人气、享财气的项目，这是一个难题。
接下来我介绍一下力高阳光海岸这个项目，我们是怎么从这三个角度来做的。这是整体鸟瞰，还有我们的规划示意图。
力高阳光海岸的规模是比较适中的，120万建面，在可研阶段，其实我们也思考过，这个大到底是不是文化旅游地产的核心？实际上是要有一定的土地条件才可以做资源展示，但是从目前的实践来看，因为文化旅游项目兼具的也是另外一个特点，就是在地产开发当中，它兼具了陌生区域大盘的预热痛点。所以从体量和开发节奏上来说，我们认为适当是第一原则。
在讲到这里的时候，为什么给大家看这张海的照片呢？如果在三亚，这样的场景是随处可见，但是在天津不同。其实天津很多是滩涂海，是有瘀泥的，包括当地的很多客户也会很有意思，你跟它说，我们的项目在海边，他第一个反映是，不以海为奇，反过来他会问你说，挺脏的吧。这是我们在跟一些政府官员，以及跟我们的客户交流的过程当中，我们比较诧异的一点。
在这样的情况下，企业首先进行的是海水水质的研究，我们在这个项目建了围堰，分割出内外海，内海定期进行清淤和清沙的处理，随着外海潮汐对内海海水的置换，也增加了海水中的有益微生物的含量，改善化学分解能力。通过这样一个系统的对于水质的调整，让明净清澈的海水再现了天津。我们现在可以让业主在自己的私人游艇泊位上看见这样的海水，是非常的安然、纯净的。另外包括我们做了14000平米的沙滩，所有的细沙全部换掉，当地的沙质是不好的，全部都由东南沿海运过来，有巨大的无边界泳池。这个看起来有点像我们在海边下午的老三样，但是我们要做到这样的一步其实还是不容易，首先填海造地，其次我们改良水质。
在这样的情况下，目前我们自己构建的这种海滩的景观，在现在尤其是北方的夏天，7到9月份，我们的周末到现场的人都是千人以上，我们现在实行预约，这样也阻挡不了大家对明净、清澈的海的向往。结合客户和我们拥有的资源，在这里我觉得从行销，或者说我们从整体的开发、营运的角度上来说，我们做了很多接地气的活动，天津人喜闻乐见的一些事情，比如说沙滩音乐节，我们邀请了崔健，还有仲夏夜的海滨梦，包括我们现在的样板房，全部都紧抓我们的主题，我们有马克·吐温的海军梦，海明威的家，我们把每个细节都做了最好的连接。同时最近这段时间我们也在做首个沙滩快闪，在这个文化旅游地产项目上，我觉得有一点，是我们目前认为我们尝到甜头的，就是景观和资源的互动做得比较好。
从这个打造的过程当中，力高还是结合大盘的开发，也塑造了多组团的产品线，我们现在从别墅到装得下大海的小户型，到酒店、酒店公寓，包括我们后期打算用分时度假、分权宝这样的产品，我们也希望把力高全国的客户都能够调动起来。
在小有名气和聚了人气之后，我们现在在思考的问题是，如何进行资源的嫁接，大家共享财气。在这个过程中我们做了仔细的甄别，因为有的资源是我们有，但是客户并不敏感，有的客户敏感的资源，但是我们需要拓展。所以在资源分级和取舍这一步是特别重要的。现有我们有自助银行、药店、餐饮、酒楼、幼儿园、国际学校、商业街等等，这些都是结合客户的基础需要出发的。但是对于资源和文化这一部分的运用，我们也引进了庞巴迪沙滩竞技运动用品，包括沙地摩托车等等，也引进了海景的摄影基地，并且拥有天津第一家藏式风情的婚纱摄影基地。
通过刚才简短的介绍，我们还是觉得文化旅游地产作为既能够保有资源、文化，同时又在中国新城镇开发的进程课题下，其实我们还有很多可能，我们只是做了一些探索，比起刚才梁总讲到的，我们还有特别多要往前走，要去学习的地方。梁总刚才开放的这个课题，我们也是很有兴趣的，我们愿意默默前行，为客户提供更贴合细分市场需求的居住体验。
