只剩几面烂墙的别墅拍出2683万，该别墅的现状堪称“破败典范”

　　2025年5月30日，京东资产交易平台的一则司法拍卖公告引发广泛关注。一栋位于北京香江花园的别墅，尽管仅剩几面残破墙体、钢筋裸露且地面散落碎石，却以2682.92万元成交，单价约4.07万元/㎡。这一看似荒诞的交易背后，折射出中国房地产市场对稀缺资源的争夺逻辑，以及司法拍卖中“瑕疵资产”价值的复杂性。

　　该别墅的现状堪称“破败典范”。从拍卖现场的照片可见，其地面仅存部分墙体，部分墙体钢筋外露，地面散落着碎石，整体建筑已不复存在。据评估，该别墅原建筑面积941.59㎡，但因未取得规划批复文件，房屋所有权人擅自进行整体改建，导致地上建筑物被拆除，拆除工程尚未完工。尽管如此，其国有建设用地使用权的剩余年限仍为住宅46.8年、仓储26.8年，这为评估机构提供了关键参数——按此计算，标的物单价高达4.49万元/㎡，总价约2961万元。最终成交价虽低于评估价，但已远超起拍价2072.92万元，溢价610万元。

　　值得注意的是，这并非孤例。类似案例频现于法拍市场。2023年杭州南宋御街曾有一套外立面残缺、无屋顶的别墅以614万元成交，超出评估价76万元;2024年上海浦东新区的戴志康名下九间堂别墅，尽管只剩残垣断壁，却以1.44亿元成交，溢价率60%。这些案例表明，当资产具备“土地+区位”双重价值时，买家更看重的是土地的稀缺性而非建筑本身。北京香江花园小区虽地处五环外，但紧邻地铁15号线马泉营站，北侧为京平高速，东侧为京密路和机场高速，距离首都国际机场仅数公里，交通便利性成为其核心优势。

　　该别墅的成交过程也颇具戏剧性。2023年5月曾两次拍卖，起拍价分别为2536.0644万元和2028.8516万元，均因无人报名而流拍。直至2025年5月，第三次拍卖才吸引3人报名，经过62次出价后最终成交。竞买人需提供购房资质证明，且需承担后续恢复原状的责任。这一流程凸显了司法拍卖的特殊性——既需满足法律程序，又需平衡市场供需与风险控制。

　　从市场趋势看，此类“瑕疵资产”正成为法拍房的热门标的。2024年深圳福田区熙园的一套270㎡法拍别墅以8389万元成交，单价31.1万元/㎡，远超同地段二手房报价;2023年南京瑞景文华小区的“凶宅”别墅，尽管因碎尸案闻名，却以786万元成交，比评估价高出168万元。这些案例表明，当资产具备“土地价值+区位优势”时，买家更倾向于通过司法拍卖快速变现，而非等待市场自然流转。

　　然而，此类交易也暗藏风险。北京香江花园的别墅虽交通便利，但其现状已无法居住，后期重建成本可能高达千万级。此外，竞买人需自行承担土地使用权变更、规划审批等手续，若无法完成，可能面临无法过户的风险。正如2017年北京颐和原著别墅拍卖案中，法院因未及时送达执行裁定书，导致原业主权益受损。因此，买家在参与此类拍卖时，需充分评估法律风险与资金压力。

　　从行业角度看，此类交易反映了房地产市场结构性矛盾。随着新建别墅供应稀缺，核心地段土地资源愈发稀缺。2024年深圳再无新建别墅，现有存量成为稀缺资源;2025年北京香江花园的别墅虽地处五环外，但其交通配套使其具备“冷门+便利”双重属性。这种矛盾催生了“法拍房+土地”模式的兴起，买家通过司法拍卖获取土地使用权，再自行开发或转售，形成新的投资逻辑。

　　未来，此类交易可能进一步演变。一方面，随着政策对“炒房”行为的持续打击，法拍房的合规性与透明度将提升，买家需更谨慎评估资产价值;另一方面，随着土地资源的持续稀缺，具备“土地+区位”优势的瑕疵资产将保持较高热度。2025年杭州某高端资产挂牌三个月即售出，2024年深圳法拍别墅溢价率超400%，这些数据预示着市场对稀缺资源的争夺将愈演愈烈。对于投资者而言，如何在风险与收益间找到平衡，将成为关键课题。