近年来，“全龄居，百年宅，全生命周期”等概念频频出现在行业的视野中。
事实上，行业的发展推动了居住产品的不断更新迭代，从最早期的仅仅为了满足居住需求的“房子”，到开始对配套、对交通有要求的住宅，再到智能家居、科技住宅，还有绿地、万科等企业布局的全生命周期住宅，“房子”能够实现和承载的内容更多。到今天，全生命周期居住系统的打造，住宅正在实现一个全周期的需求闭环。
一、人口结构发生变化带来的需求性转变
从上世纪60年代中期，我国的人口进入了快速上升通道，为应对人口快速增长带来的诸多问题， 83年我国正式开始实施计划生育，但是直到上世纪90年代，“超生”才得到有效遏制。尽管人口增速开始放缓，但是人口总数从90年代以后处于历史高位，而房地产行业在1990-2010年的20年期间经历了最“辉煌”的时期，充分分享了人口红利。
由于计划生育国策实行，从新世纪开始，我国的人口开始出现新的变化：1）到二胎政策开放前，青少年（19岁以下）人口比例下降，老年（60岁以上）人口比例上升；2）二胎政策之后，未来十年青少人的人口会出现回升趋势，老年人口依然呈现增长趋势。这样的变化直接导致客户需求发生了如下变化：
1）对户型的灵活性的要求增强。二胎政策之后，现在三口之家将会向四口之家转变，婴幼儿阶段一间房足够，但是随着小孩的成长，有必要一个孩子一间房。此外，老人房也必可少，尽管当前的年轻夫妻更愿意和父母分开住，但是遇到生育期，离不开父母的扶持。由此来看，目前X+1的户型，以后可能是X+1+1。例如绿地、保利地产(行情600048,买入)做的全龄居，就是拓展居住的可能性，例如增加更多的非承重墙便于后期改造，抑或是在客厅预设拉帘隔断，快速实现功能转变。
2）社区适老化改造需求的增强。近两年，养老产业相关的动作越来越多，国家政策层面也普多鼓励，房企进军养老产业的也不在少数。我们认为对于社区进行适老化改造相当重要，有两方面是比较迫切的需求：一是社区医疗的发展。目前，医院承担的看病任务非常重，因此社会的反应也是看病难，那么社区医疗在这种情况下就有相应优势。老年人的“小毛病”非常多，社区是第一反应。如果能在突发性救治方面有突破，对于社区的价值是大幅提升，如保利在社区中引入当地三甲医院，建立紧急救援通道。二是户型的老龄化细节处理。老年人随着年纪的增大，行动力会大幅下降，出入、起夜、洗浴、如厕等都会有很多隐藏危险，对住宅的一些独特的要求就凸显而出，对此保利就进行了如智能光控的LED夜灯、卫生间里的紧急按钮、玄关位置的安全扶手等等细节的处理。
二、社会发展带来的服务需求变化
居住产品的升级很重要的一点来自于经济水平的提升，对于住宅附加需求的增多正是物质生活的丰富所决定。改革开放以来，国内的生活水平确实发生了大的转变，到当前这一阶段我们的需求侧重点在向一下方向转移：
1）对于环境及健康的关注度上升。我国的工业化进程遗留了不少的环境问题，尤其在城市中，人口密集，环境质量差，需要建筑本身也参与到改善环境的行列。朗诗、金茂等企业推进的绿色住宅之所以能赢得客户认可，正是因为和当前的需求所契合。
2）互联网引发的智能革命。互联网诞生以来，已经在通讯、购物、旅游等等方面改变我们的生活，进入我们的住宅只是时间问题。通过预置无线AP、燃气门窗智能报警、远程监控等等能够更好的保障居家安全性，同时提升生活的便捷。
3）幼儿教育及幼儿安全的重视性提高。早教实际不是一个新的概念，但是关注度一直很高，近期房企参与度很高，幼儿安全是近年的关注重点，被媒体报道的虐待儿童事件不在少数，因此，房企做好社区的教育体系建设，对于业主的吸引力很大。而且家庭对于教育的投入往往较高，有望培育成盈利点。
4）社交需求的增强。早期的居住环境中，邻里间的关系密切，但是在城镇化及社区化的发展下，邻里间的距离在来开，彼此的陌生程度在加深，因此需要房企在社区中创造交流和沟通的机会。例如保利地产打造的若比邻超市，在其中开放50-100㎡邻空间，提供社区居民聚会场所，增强业主间的交流机会。这也符合开放式社区的要求，实际撤销围墙，不如强化交流这样的开放。
5）对于物业服务品牌的要求提升。基于以上几点也可以看出，现在业主对于物业的要求越来越高。物业的质量直接为房企带来品牌溢价，提升口碑，对于企业品牌的认可往往从这里体现。
（本文内容摘自克而瑞研究中心相关报告，作者：房玲 尹鹏）
