楼市新政的具体执行，恐怕不仅在于财政金融政策的配合，最重要的是，别使中国的房地产市场仍然在不规范的道路上止步不前。
近期，一连串的楼市利好政策相继出台。在公积金提高个贷额度和降低首付比例政策出台之后，昨日，央行出台调整个人房贷政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。同时，财政部规定，个人购买２年及以上普通住房免征营业税。但是认真分析后发现，上周末国土部和住建部联合下发的《关于优化２０１５年住房及用地供应结构、促进房地产市场平稳健康发展的通知》切实针对当前楼市去“库存化”现状，对楼市形成最实在的利好。昨日，地产股大涨。
《通知》中最突出的内容是，明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模，优化住房及用地供应结构，在楼市高库存地区，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，允许未开发房地产用地转型。
如果将这个新政的政策语言化为楼市的实际商业行为，那就更清楚不过了，实际上就是两件事：一是可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。二是地方政府可整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地。
当前中国经济下行压力沉重，国家已经出台多种刺激政策，却依然见效迟缓，究其原因，与中国房地产业多年低迷有关。房地产业的低迷带动了其上下游产业的连锁反应，沉重地拖累了中国经济前行。
因此，在此时机，稳定楼市是必要的。
但问题是，楼市新政中两个可以化作商业行为的措施是否可行？是否有利于中国房地产市场的规范建设，进而有利于中国经济进一步市场化改革？
“地方政府可整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地。”虽然这一行为客观上利好楼市，但地方政府在操作上必须是商业化和市场化的。
地方政府有为市民提供保障房、安置房的服务义务，也有向市场购买服务的权利。但是，他们没有直接参与市场的权力。因此，地方政府只有在具有购买保障房、安置房的资金之后，才有权去市场购买相应数量的商品房，而且资金量不能超过其所拥有的数目，同时这样的购买行为必须符合市场规则，不能有意提高购买价格达到“救市”的目的。另外，这种购买应该是公开、有竞争的。
相对来说，做到这一条相对容易一些，后面一条就难了，即允许“未开发房地产用地的用途转换方案，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设”。
大家知道，不同性质的用地在拿地时的成本差距较大。以北京为例，２０１４年出让的地块中住宅用地的楼面均价为１４５５７元／平方米，而商业服务用地的楼面均价仅为８５４９元／平方米，如果涉及到养老、文化、体育等用地，地价水平往往更低。
那么，允许已经拿地的开发商转换用途，是否可以退换其当初拿地的地价差价呢？这里，令人关注的不是退多少，也不是如何反腐，防止利益输送，而是将会面临一个两难情况：不退地价差价，事实上是明摆着让开发商因为政策变化而遭受经济损失；但退还或补偿开发商因改变用途产生的地价差价，又显然不符合市场风险和机会均等的原则——总不能让开发商在楼市火热时拿地准备赚大钱，而在楼市冰冷时怕地砸在手里而向政府要补贴。
楼市新政的具体执行，恐怕不仅在于财政金融政策的配合，最重要的是，别使中国的房地产市场仍然在不规范的道路上止步不前。
