9月30日下午，央行和银监会突然出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，共计四条内容，业内将其简称为“央四条”，其重点内容是放松个人房贷，对拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策，“非限购”城市放开三套房贷，放松外地人贷款限制。
9月下旬以来，关于房贷松绑的消息满天飞。而“央四条”内容落地，却颇让人有些意外，放松力度比预期更大。比如，之前的消息以及少数城市新政中提出，购房人偿清购房贷款后再申请房贷时按照首套房认定，结果“央四条”针对二套普通房的支持力度更大，可以在已有一套房结清购房贷款的前提下，二套也可执行首套房贷，三套及以上重新可以放贷也超出预期。“央四条”还鼓励发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、专项金融债券等多种措施，筹集资金用于放贷，这等于是新设一个资金池子，以利益引导银行放贷。
“央四条”力度超出很多业内人士的预期，在一定程度上，探究“央四条”出台的背景与逻辑，比理解“央四条”的内容更有价值，必须明白四个因素：市场背景、政策方针、救市节奏、银行立场。
首先，关于市场背景。当前我国房地产市场持续降温，几乎所有指标都在下滑。比如，前三季度全国商品房成交量、开发企业购地面积、房屋新开工面积皆同比下跌。此外，全国70城房价指数从5月开始出现连续环比下跌，下跌城市数量明显超过2008年四季度和2011年四季度（同样是两轮楼市低迷时期）。
今年9月底之前的房贷政策，基本上延续2010年以来的多轮调控升级之后的紧缩状态，这种政策当初的功用是为了抑制市场过热、房价过快上涨。而当前房市低迷、房价下跌，当然需要政策放松。另外，诸多房地产指标齐头下滑，致使房地产行业拖经济后腿，尤其是全国房地产开发投资增速连续数月低于固定资产投资增速。房地产这个事实上的支柱产业，已经成为经济稳增长的“绊脚石”。从稳增长的短期角度分析，决策层也不愿看到房地产深度低迷，严重影响经济稳定。所以，放松调控、松绑房贷符合逻辑。
其次，关于政策方针。近几年，中央调控房地产时，经常强调“实行差异化的税收和信贷政策”。2014年3月出台的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提到：健全房地产市场调控长效机制，实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。这就意味着，未来相当长的时间内（规划至2020年），压投资投机与保自住，是中央在房地产调控方面的指导方针。
所以，只要是合理的自住需求，国家政策都应支持。首套房、普通住房，更是支持的重点，这属于“惠民生”的范畴，所以政策支持的力度即便大些，相关部门至少不会犯方向性错误，也不会动辄被舆论指责。就当前形势而言，放松房贷是政策导向。
再次，关于救市节奏。客观上，经济低迷需要刺激，楼市衰退需要救助，这些都属于经济与房地产周期性波动中，政策应对的合理动作。但在当前特殊的社会舆论环境中，对经济实行刺激变得谨小慎微。本轮房地产“救市”，远比2008年下半年和2009年复杂。笔者认为或正在经历“三步走”。
第一步，市一级政府救市。今年6月份，以呼和浩特市公开发文取消限购为标志性事件，多数限购城市已经全面废除限购，并同时出台了其他救市措施。第二步，省一级政府救市。今年8月8日，以福建省出台“闽八条”为标志性事件，省级政府开始出手救市，其后湘五条、鄂六条等陆续出台，当前省级救市正在快速蔓延中。第三步，中央部委出台政策。9月下旬，央行官员已明确发出将出台房地产信贷政策的信号，“央四条”的出台顺理成章。当然，需要明白一点，在经济转型的背景下，中央确实不可能像2009年那样强力刺激楼市，但“微刺激”难以避免。假如“央四条”仍没有效稳住楼市下滑的势头，接下去还可能有税收方面的放松政策。
当然，放松房贷远比放松限购复杂和困难。限购只与政府有关，但限贷更与商业银行有涉。在商言商，而且很多大银行已经上市，商业银行必然会考虑商业利益。当前五年期以上贷款基准利率为6.55%，打七折为4.59%，打八五折为5.57%，与很多理财产品相近或更低，银行并不情愿做这类微利贷款甚至赔钱买卖。因此，银行会在首付比例方面遵守政策要求，但在利率方面却不会“流道德的血液”。
事实上，今年5、6月份央行和银监会与银行进行座谈、表态、窗口指导后，商业银行放贷行为并无显著改变，只是审批速度加快，少数银行小幅调整利率，但离中央要求存在距离，离百姓期望更远。值得关注的是，当前很多行业萧条、风险较大，银行在有钱没有更好地方投放的情况下，也会示好央行、银监会、地方政府，在房贷发放方面有所推进。
“央四条”提出，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”这条措施的目的，其实就是针对商业银行的“胡萝卜”政策，其性质类似之前定向降准，创造条件允许商业银行额外筹集资金，以这些低成本资金支持个人房贷。这一方面没有占用商业银行原来的信贷指标，另一方面资金成本降低，从而增加了首套房贷款利率打折的操作空间。在审批和管理商业银行筹资的过程中，预计央行和银监会将会设定条件。预计未来几个月，个人房贷在执行层面将会切实松绑，首套贷的利率优惠幅度也将有所增加。
