大城市拥堵，并非空间不足，而是空间浪费严重、规划无前瞻性和协同性，背后是利益阻扰。
李宇嘉
刚刚过去的2016年，房价涨得最猛的，并不是二线城市“四小龙”，而是三大都市圈内的三四线城市，比如北京边上的廊坊、上海边上的昆山、深圳边上的东莞和惠州。这些城市2016年的房价多数涨了近一倍。除了投资资金溢出外，需求向周边转移已成趋势。未来，不管是三四线城市“去库存”，还是特大城市疏解住房需求，都要与都市圈挂上钩，这被认为是楼市不再泡沫化的一个表征。
城市化的“下半场”在都市圈，楼市的“下半场”也在都市圈。目前，北上广深及周边楼市成交量占全国的20%。参照人口和经济总量占全国比例超过70%的日本三大都市圈（东京、大阪、名古屋），未来我国四大都市圈（包括中部都市圈）楼市体量将至少占到60%。这就是缘何恒大要拿下廊坊发展(行情600149,买入)，缘何长三角新一轮调控从昆山限购开始，缘何东莞和惠州成了地王“生力军”。
规划和政策先行，大城市向周边疏导人口，土地供应和人口流动在空间上匹配，这在政策上已经明确。轨道交通连接正在打通“最后一公里”，北京6号线到燕郊，上海11号线到昆山，深圳6号、10号、14号线与东莞和惠州形成全方位对接。未来的场景就是这样的，住在卫星城，早晨开车或骑着单车到地铁口，忍受1-2个小时的舟车劳累，挤地铁到市中心去上班。
东京的白领也如此，7个副都心的卫星城距离东京市区多在30公里以上，上班要花1个多小时，脸贴着玻璃的拥挤场面见怪不怪。日本人勤劳是出了名的，80年代描绘新干线的图画上，地铁上的白领们，个个手捧一本携带方便的“口袋书”，一个多小时的路程上争分夺秒地学习。2014年底，笔者去日本，新干线上的场景是，除了“口袋书”，还有人捧着“小屏幕”发邮件、编辑文档。
日本最擅长“螺丝壳里做道场”，既然楼顶可以做足球场，地铁把写字楼串起来也不是问题。不管是轨交时间之准、换乘之无缝对接、地铁出口与写字楼电梯之近，日本都可做到极致、做到让你惊叹。多说一句，日本白领中午也不必排队叫外卖、等外卖，快递会将全职太太做好的美味午餐准时送达。因此，住在外围、工作在中心，并非是梦魇，好规划会解决一切问题。
观念已深入北上广深的白领，想获得大城市较好的就业机会、较高的收入、全国各地地道的小吃，就得忍受1-2个小时的上班时间，忍受拥堵。未来，外围居住、中心上班，将是我国大城市居民生活和工作的趋势。不必担忧时间浪费和劳累，首先，轨道交通史无前例的大发展时代已来临，智能化和互联互通会消灭一切通勤上的“Bug”，而通勤的舒适性、人性化将越来越突出；其次，移动互联时代，业务联络、发邮件、汇报工作等，都可以在地铁上完成。
在我国，住在外围、工作在中心的“都市圈化”，最大制约就是缺乏日本“螺丝壳里做道场”的精细规划。无论从家门口到地铁口，还是地铁间的换乘，抑或下地铁后到目的地，规划死角和“Bug”太多。比如，深圳轨交最大换乘站——车公庙，换乘时间长且不说，路线就像迷宫一样让人头晕。笔者一个朋友，近期从南山换租（房）到了龙华，目的是逃避车公庙换乘之苦。
大城市拥堵，并非空间不足，而是空间浪费严重、规划无前瞻性和协同性，背后是利益阻扰，如拆迁成本高，前期规划先入为主，土地掌握在低效国企手中无法释放，政府不同部门间利益难协调等。导致的结果是，落地项目只能绕道而走，牺牲效率和时间。从来不缺规划恢弘的大手笔，我们需要的是精细化，领会此，地铁上“口袋书”和“小屏幕”也会多起来。
（作者系深圳房地产研究专家）
