未来几年，原来带动楼市刚性需求的是结婚和生育这两大支撑要素，可这两类人口的增长已经有渐趋萎缩的态势。新婚对数减少，当然要在一定程度影响刚需。
国家统计局最新发布的数据显示，9月全国70个大中城市中，69个城市新房价格环比下降；其中，北、上、广、深四大一线城市新房价格均环比回落。（10月24日 中国经济网）
唐朝诗人岑参有句诗，“北风卷地白草折，胡天八月即飞雪”。 9月份，本是楼市传统的“金九银十”旺销开端季，可具有全国楼市标杆意义的70城却早早地感受到“八月飞雪”的料峭寒意：69城新房价格环比下降，一线城市全跌。
正当楼市开始步入静默的冬季时，“忽如一夜春风来”！！！在此前全国各地纷纷解开限购政策缰绳基础上，央妈再送一股强劲的解开限贷的“春风”。国庆节前一日，人行和银监会联合下发了通知，要求放宽贷款限制，其中首套房的贷款利率下限降至基准利率的0.7倍。央行“救市”政策出台，意味着多年来实施的“以限治房”为主心骨的房地产调控政策已“寿终正寝”。那么，可谓“用心良苦”的央行放松信贷的政策导向，是否能让楼市顿时“千树万树梨花开”呢？
笔者认为，与以往房地产“救市”效应不同，当前中国房地产市场总体上已进入阶段性调整期，要扭转这个趋势还需要较长时间。一句话，中国楼市，这个静默的冬季似乎有点长。
有地产机构发布报告称，10月一线城市土地市场升温，房企拿地转向积极。那么，如何看待一线城市土地市场成交升温呢？笔者认为，一线城市土地本来就是“紧缺资源”，今年前9个月受楼市降温和库存压力影响，房企进入土地市场拿地没有像以往那么积极，地当然也是相对拿得少了。随着各类救市政策的推动，尤其是央行放松信贷的政策影响，房企基于“二、三线城市楼市开发的可见风险”，为了避险扎堆到北京等一线城市的土地市场来，这都是一种房企正常“突围”策略。一线城市的土地市场10月份复苏，有部分地块楼面溢价率到半年内新高；在目前全国楼市普遍“去库存化”压力难减的情况下，即使有部分一线城市土地市场擦出点“火花”，还很难一时改变“漠然而又宁静”的楼市现状。从近来陆续呈现的房地产各项指标来看，行业指标仍运行在下行区间，当前中国房地产市场的主基调，还是如何去库存的问题。
为何说楼市将经历一个有点长的静默冬季？首先，第一股冷风是刚需。多年来，中国房地产已经历了一个超常规的发展阶段，当中伴随的是刚需的超前预支。未来几年，原来带动楼市刚性需求的是结婚和生育这两大支撑要素，可这两类人口的增长已经有渐趋萎缩的态势。新婚对数减少，当然要在一定程度影响刚需。此外，农村向城市转移这种城镇化人口扩张，其进程及规模有多大，将会带动房地产市场多少“有效需求”，从目前看来很能做出评判，因为这方面受到来自政策、产业等因素变动的影响很多。
可以说，投资需求是过去多年房价屡屡走高的最大推手。一方面是对房地产有很好的预期，另一面是由于宽松货币环境而带来大量的投资（投机）资本涌入房地产市场。如今，这两方面都发生了很大变化，现实的货币现象和对房地产预期，已经有着变逆性的趋势变化。即使有限购限贷放松的双刺激，资本流入楼市也很难增长起来，甚至有减少的可能。
说楼市，不得不要提到银行。央行、银监会9月30日发布的通知，已对房贷政策作出了调整；文件出台后，市场交易确实有一定的促进，可也没有想象的那么理想。为什么？政策落地有不少难度，尤其是对房贷的利率打折政策。即使未来真的有7折利率在商业银行推出，能改变多少楼市走势也很难说。此外，“9-30通知”还有一个备受关注的节点，那就是中国“两房版”的MBS开闸；通知提到，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券”(MBS)。笔者认为，成规模地启动MBS的前提要素是，如何应对各类风险管控。中国MBS市场还一时难以快速地大规模启动，最多仅是试点运作。期待MBS开闸来提振房市，目前看来还是远在天边的彩霞。
房地产市场将进入一个低平稳增长阶段环节，市场内部的分化调整步伐或将加快，真正意义上的行业市场洗牌大幕或许将在不远的将来拉开。我们虽然不能轻易下结论说房地产未来前景不好，但可以肯定的是难以像过去几年那么好；多数房企今后可能要熬一个有点长的、而且是静默的冬季。
