万达融创联姻“同床异梦”：首富的烦恼与骑士的野心

　　7月10日的一则重磅消息引爆舆论。当日，万达集团与融创中国发布联合公告称，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将西双版纳等地13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由后者承担项目的全部贷款；万达同时出售给融创的，还有北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店，价值335.95亿元。

　　这笔交易累计金额高达632亿元，创下国内房地产并购规模的最高记录。两大巨头"联姻"引发持续、广泛的关注，尤其是交易条款中"万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款后，融创方向万达支付295.75亿的最后一笔收购款"，引发外界关于"万达借钱给融创收购自己"的猜测。

　　网易财经梳理资料并综合多位分析师的观点获知，首富王健林旗下万达商业回归A股的对赌大限将至，在房地产企业IPO停滞的障碍下，卖掉前述投资周期长且盈利不佳的"重资产"，既能优化财报数字，又能摘掉房地产商的帽子，有助于加快IPO步伐。

　　而一直擅长通过并购获取土地的"白衣骑士"孙宏斌，此番"赌上一把"，在一次性获得万达旗下大规模土地之后，有望使融创登上国内房地产龙头之位，并借机挺进觊觎已久的文娱产业。

　　不过，一位不愿具名的商业地产人士指出，两个原生基因完全不同的巨头的合作，免不了产生摩擦，目前看似"双赢"的局面，未来也不排除会出现"双输"的可能。

　　万达急于回归A股狂甩包袱

　　一位不愿具名的投行人士表示，在今年上半年国内IPO提速的大背景下，万达未能如愿步入A股，而下半年面临IPO脚步放缓，再加上房地产公司IPO发行几乎处于停滞的状态，万达商业回A仍然存在不确定性。所以万达此次出售资产给融创，在于摘掉"房地产"标签，向轻资产转型，增加尽快回A的可能性。

　　数据显示，自2009年进军文化旅游产业以来，万达在国内文旅项目上总共投资近5000亿元，截至目前已正式启动16个文旅项目，此次却一次性出手了其中13个，包括7月4日才刚刚启动的昆明万达城。

　　尽管投资额巨大，且被王健林寄予"击败迪士尼"的厚望，但实际上，万达在文旅项目上的发展并非一帆风顺。据网易财经此前报道，武汉万达电影乐园，开业近19个月便因游客数量低迷暂停营业；万达长白山国际度假区，截至2015年6月30日亏损3.4亿元；而万达曾计划投资500亿元打造的大连金石滩文化旅游项目，则早于2014年前后便流产。

　　广东省商业地产投资协会会长黄文杰对网易财经表示，万达出售文旅项目实则是在"甩包袱"，卖出去的这些文旅项目很多还在项目早期，在未来需要大量的投入；已经开业了的项目，也并未取得非常出众的成绩。王健林虽然之前叫板迪士尼，但那主要还是为自己造势。

　　值得一提的是，此次万达出售的13个文旅项目中，长白山国际度假区、武汉中央文化区等亏损大户并未在列。黄文杰表示，像长白山国际度假区这样的项目已经比较成熟了，土地方面的开发空间不大；武汉中央文化区的运营在业内看来并不成功。而目前出售的项目中，有的刚开业不久，有的还处于开发早期，新的合作者进来之后，未来的发展仍有想象空间。

　　执惠旅游创始人刘照慧亦分析指出，前述出售的万达文旅项目虽是优质资产，但是项目投资周期长、回报慢，导致负债率比较高，在整合运作方面会形成不少压力。

　　一个细节或可窥见万达急于甩掉包袱之迫切心情。7月11日融创发布的公告显示，632亿元对价中，有296亿元是来自万达委托银行发放的贷款。这种"卖方融资"模式引发了广泛的质疑。在香颂资本执行董事沈萌看来，万达借钱给融创是变相为其提供"分期付款"的便利，归根到底是为了自己出手旗下资产提供便利。"一个铁了心要卖，一个想买（但）缺点钱"，于是便有了如此交易设计。

　　万达火速甩掉这些文旅项目和酒店资产的包袱后，一个直观的好处在于降低负债率。

　　7月10日万达董事长王健林曾对媒体表示，此次交易完成后，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款，负债率将大幅下降。万达商业2016年上半年报告显示，其目前的资产总值约为6947亿元，负债总额约5047亿元，负债率达72.6%。

　　此外，万达商业还面临着一个现实的问题：为回归A股签署的对赌协议。

　　媒体爆出的万达商业私有化募资推介书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付10%和8%的利息。

　　证监会公布的IPO信息显示，万达商业2016年年底现身IPO队伍，拟登陆上交所主板市场，距今已近两年。截至今年7月6日的最新数据显示，万达商业排在第65名，状态为"已反馈"。而根据公开报道，在2个月前，万达商业就排在第60名。

　　一位不愿具名的投行人士向网易财经表示，在今年上半年国内IPO提速的大背景下，万达未能如愿步入A股，而下半年面临IPO脚步放缓，再加上房地产公司IPO发行几乎处于停滞的状态，万达商业回A仍然存在不确定性。所以万达此次出售资产给融创，在于摘掉"房地产"标签，向轻资产转型，增加尽快回A的可能性。

　　中原地产首席分析师张大伟也分析指出，万达转让非核心资产的主要原因应该和回A受挫有关。而作为国内最大的商业地产公司，万达上个月债券出现恐慌性抛售，可能影响了流动性，也可能会对其未来融资和发债带来负面影响，所以转让非核心资产对提高流动性有帮助。

　　融创获得土地和项目控制权

　　黄文杰表示，近年来中国房地产行业的集中度越来越高，只有规模化才能站稳脚跟。对于融创来说，如何比别人更快地获得土地储备，说到底并购是一个较好的方式。张大伟也认为，融创利用在房地产市场中高端产品的溢价能力，通过股权投资获得相对低价的土地，达到企业快速发展的目的。2017年上半年融创销售能够突破千亿，就是这一战略的结果。

　　万达急于走轻资产路线而甩下的这些包袱，对于融创来说，或许是个具有高附加值的"大礼包"。黄文杰对网易财经表示，现在地产商拿地越来越难，尤其是大宗地块。而融创接盘万达这些项目，更多的正是看重其中的土地储备。

　　此次双方交易的主要资产，万达的13个文旅项目，分别位于广州、成都、济南、合肥、无锡等一线、二线城市。根据公告，文旅项目的总建筑面积合计约为5897万平方米，其中可售面积约为4973万平方米，约占总建筑面积的84%。

　　知名券商野村发布报告称，文旅项目交易作价约为700亿元，包括296亿元现金及约400亿元债务承担，意味着每平方米平均成本约为1180元。野村预料，项目总计可售资源约7700亿元，其中约有6600亿元仍未出售。预期因土地成本极低，净利润率可逾20%。

　　而酒店方面，这次交易的76家酒店中，3家位于一线城市，26家位于二线城市，47家位于三线城市。野村报告称，76家酒店总建筑面积合计约为320万平方米，总房间数约2.29万间，作价336亿元，意味着每平方米平均成本约为1.03万元。

　　融创一直擅长通过大规模并购获得土地。据融创2016年年报披露，从2016年1月至2017年3月，融创发起多达16次并购，涉及资金逾595亿元。

　　黄文杰表示，近年来中国房地产行业的集中度越来越高，排名前十的房企在国内房地产市场的总销量占比上升，每年的增长率惊人。只有规模化才能站稳脚跟，所以迅速扩大规模成为摆在面前的难题。对于融创来说，如何比别人更快地获得土地储备，说到底并购是一个较好的方式。

　　张大伟也认为，融创利用在房地产市场中高端产品的溢价能力，通过股权投资获得相对低价的土地，达到企业快速发展的目的。2017年上半年融创销售能够突破千亿，就是这一战略的结果。