核心提示：房地产经纪行业是一个即将爆发的千亿级市场，而平安好房网的上线、二手中介联手抵制搜房网、安居客的事件，说明传统与互联网之间的战争已经开始。
【本期主题】 互联网如何改变传统房地产经纪行业
【主讲嘉宾】 杨现领博士，华创证券研究所房地产首席研究员
【讨论纪要】
一、互联网行业对传统房地产经纪行业的冲击
2014年平安好房网的上线、杭州二手房中介从搜房网下架房源的事件、以及3月京沪9大二手房中介联合抵制安居客的事件，使得互联网行业对传统房产行业的冲击成为 一个热门的话题，这些都说明传统与互联网之间的战争已经开始。在电商、旅游、传媒等领域，可以看到传统对互联网的反扑都曾不断上演，但这次结果是否会有所不同?房地产行业具有交易频率不高、交易环节复杂、涉及流程过长的特点，互联网能够带来哪些改变，又会对传统产生什么样的影响是个值得深入研究的问题。
数据显示，2012年美国、英国和澳大利亚的经纪行业佣金规模分别达到了590亿、41亿和53亿美元，其对应经纪领域的代表性互联网公司Zillow、 Rightmove, REA Group 2012年的收入分别达到1.1亿、1.9亿和2.9亿美元，这三家互联网公司在美股中的表现也非常抢眼，互联网行业的发展使得传统经纪业务领域也成为诞生好公司的沃土，值得仔细研究。
根据我们的测算，中国房地产经纪行业的市场容量约为1200亿，其中二手房交易佣金约655亿，租赁市场佣金约183亿，两者之和在房地产经纪业务总量中的占比接近70%，由此可见二手房交易占据了房产经纪业务的主体。中国二手房市场的全面崛起意味着房地产经纪行业是一个即将爆发的千亿级市场。而在这个巨大的市场中，互联网企业具有无可比拟的优势。
在互联网的不同发展阶段产生过一些曾经和正在对传统经纪行业产生影响的典型代表公司，这其中大部分是上市公司。如在传统的房地产经纪行业中，存在诸如 REALOGY、RE/MAX等这些线下巨头;在互联网发展初期，开始出现MOVE、REA Group、Rightmove等方便消费者搜索房源的公司;随着互联网行业发展，2005年以后出现了以Zillow、trulia为代表的专注于房屋搜索引擎、房屋估值和社交平台的公司，解决了房屋的本地化和非标准化问题，使得通过互联网搜索房源和找到房屋的比例大幅提升;目前正在发展壮大的是以美国 Redfin公司为代表的线上媒体和线下经纪人结合的互联网公司。这些公司之所以能够脱颖而出，是因为它们都不同程度地解决了消费者购房过程中的“痛点”。
目前中国房地产经纪行业中比较具有代表性的互联网企业有，成立于1999年的搜房网，2007年成立的安居客，以及2014年5月 上线的平安金融全资子公司平安好房网。其他还有和各大门户网站合作的房地产网络平台，如58同城及赶集网等。互联网对房地产经纪行业带来的改变在不同阶段 有着各自的特征。
二、美国房地产互联网经纪行业发展过程
从1880年到1995年互 联网诞生之前，美国的线下传统经纪行业大致经历了两个阶段：第一阶段的主要特征是多元委托，即一个卖家会找多个卖方经纪人帮自己卖房子，这一阶段信息匹配的效率不高，且只有那个能够将房子卖出去的经纪人才能拿到佣金。第一阶段的情况可用图2来表示，seller代表经纪人，也可以代表卖方自己，他们一起寻 找买方，信息传递的效率比较低。
第二阶段的情况可以用图2来表示，产生了一个以MLS为中心的信息集中处理数据，大大提升了信息匹配的效率，在这个体系下，多家委托逐步转向独家委托。
互联网公司发展之后，房地产经纪行业又可以分为三个阶段。第一阶段1995年互联网发展之前，以MOVE为代表的企业， 做了一个类似于B2C的分类信息网站，方便消费者了解市场信息，搜索房源，他们的做法流程如图6所示。其结果是消费者在线搜索房屋的比例大幅上升，从 1995年的2%上升至2005年的77%，到2013年这一比例达到了89%(见图3)，人们搜索房源信息的方法从以前只能通过纸媒，到如今可以在线时时搜索。
第二个阶段，2005年之后的互联网企业解决的主要问题是房屋搜索引擎、估值和社交，并解决了房屋的本地化问题，使通过互联网找到房屋的比例大幅上升。这 个阶段的代表企业是Zillow 和trulia，这两家企业一个做估值，一个做搜索，从上图可以看出，在线寻找房源的比例从2005年之后大幅上升，并取代经纪人，成为第一渠道。从而经纪人的信息匹配功能被弱化，但这个阶段互联网并没有取代经纪人，还是需要经纪人来完成线下的许多环节，如融资、产权、保险、结算等。因此从数据上看，美国的经纪人数量没有明显下降，甚至还在上升。相比较而言，在线旅游这个被互联网充分改变的领域，经纪人数量从11万下降到5万(见图5)，美国的房地产经纪人数还有很多，而且呈现周期性变化。
互联网的第三阶段，是E2E电商，这个阶段还没有成型，可以认为这是线上媒体和线下经纪人结合的阶段。首先是一个互联 网公司，拥有自己的流量，其次，也是一个经纪公司，有自己的经纪人。这种类型的公司一方面控制线上流量，一方面控制线下服务，有点类似一个双面兽。这种模式的代表是Redfin公司，它和Zillow、trulia 几乎同一时间成立，但是选择了不同的发展模式。直到过去两年，硅谷的投资者才认识到Redfin这种重资产模式的价值，2013年Redfin获得老虎基金领投的最后一轮融资5000万美元，这个公司目前处于发展的快车道，未来的投资价值远远优于Zillow。Redfin还给买家一定的佣金返还，其佣金是传统经纪人的一半，在这种水平上还能有利润，这对传统买家经纪人是一个很大的冲击。
三、中国房地产互联网经纪行业发展阶段与特点
中国目前的情况类似于美国的第一阶段，还是多家委托主导，房源的真实性仍是一个难以解决的问题，所以互联网公司可以发展的空间还很大。
美 国由于面临强大的传统，互联网对传统的改变一直循序渐近，相对有限;而在中国，基于更好的时点和更弱的传统，互联网的冲击将更快、更广泛、更彻底。目前中国的情况比较简单，几个player的竞争力也很清晰，而且中国房产经纪行业的战争才刚刚开始，近期的事件如杭州中介联合下架房源，不过是一个开始，只会加快或倒逼互联网企业的布局速度。在互联网改变传统的历史脚步中，类似的事件有很多，再过两年，回头看今天的中介的行为，会发现真正冲击传统的，其实不是 互联网，而是消费者，是消费者抛弃了传统。中介联合抵制搜房网的行为，只会让搜房网等房地产网络平台变得更加强大。
中国目前的现状是巨头隐现、格局待定：(1)搜房网有一定领先优势，但面临新房向二手房转型、PC向移动转型的双重压力;(2)安居客的优势是介入了二手房，压力是介入的程度太浅;(3)未被满足的消费者痛点众多，未来的新进入者将层出不穷，中国的巨头之争才刚刚开始。
