2014年的房地产业不再狂飙突进，但仍然在各种经济起伏中赢得了改变的机遇。2015年， 房地产市场跌宕起伏依旧无法预判，对应策略层出不穷。3月26日，2015观点年度论坛于在广州举行，金融界网站进行全程图文直播。瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光表示，今年融资成本的下降，没有必要太悲观，对于房企将是一个很大的利好。
以下为文字实录：
巴曙松：接下来一位坐在那里很严肃的在思考的就是在国际国内都很熟悉的，在国际货币基金，包括我们国内都很熟悉，长期有很丰富研究成果的，我跟他也几次参加过总理、国务院领导的座谈会，那不容易的，外资的研究人员参加总理的座谈会，说明没有把他当外人。我们有请沈建光博士谈谈，你从宏观角度看，该怎么办？两个建议。
沈建光：谢谢巴老师的介绍，因为各位在座的都是资深的房地产专家。我从宏观层面上提两点，也是我刚刚从国务院发展高层论坛回来的两点感受，其中我听了周小川行长的演讲，跟房地产行业特别有关系，我想跟大家分享一下。
他讲到的中国今年要争取加入国际货币基金组织的特别提款权，如果加入，就意味着成为一个国际储备货币，今年要达到资本项基本可兑换，就是基本上人民币要成为一个国际货币，这是我听到最激进的，从央行行长的一个最开放的宣布。这对房地产行业有两个很重要的影响。第一，如果资本项能真的像周行长讲到的基本可以开放的话，意味着国内和国外的两个资本市场要很大程度上更进一步融合。我们知道海外的利率是非常低的，国内利率非常高，这两个资本管制如果放开的话，包括他提到金融市场的放开，意味着中国今年到明年的融资成本会有大幅下降。我也是这么判断的，我记得去年在博鳌论坛上我当时也判断，9月份的时候降准、降息是很快可以看到的，后来都发生了。
今年我觉得融资成本的下降，我很认同何总讲的，我们没有必要太悲观，我们知道去年的融资成本非常高，制造业通缩，但是我们的利率水平可能是全球所有的主要国家当中最高的。如果我们的融资成本能大幅下降，这对房地产业是一个很大的支持，特别是对房贷，房贷利率去年我很吃惊，平均中国的房贷利率是7%，美国是2%到3%，全球都在1%到2%。我们的利率大幅下降，这是一个很大的利好。我觉得融资问题接下来是一个很大的利好。
第二，对房地产这个行业有一个很大的冲击，可能就是周小川行长讲的，大力地鼓励中国个人到海外投资。这一点还没开放，包括对外直接投资的开发，允许中国公民到海外去买房子，这样的话，其实对中国房地产行业，不仅是国内发展的机遇，还是一个海外扩张，可能有很多的机会。我住在香港，也经常去伦敦、纽约，我就注意到，最近绿地、万达在伦敦搞了几个楼盘，在国内销售非常火爆，包括绿地在纽约也有一个项目，国内现在居民在海外投资的限制的放开，可能会使大家有热情到海外投资。毕竟中国的房地产商对中国人的需求是最了解的，这样可能是一个新的机会。
巴曙松：谢谢沈博士，我觉得他的几个判断非常有价值：第一，房地产最坏、最难熬的时候过去了，你说中国的利率7%，我在上市银行做过独立董事风险委员会的主席，房地产商7%想从我这里借钱你想什么呢？综合收益率没到20%我根本就不会批。随着整个的融资成本的下降，我们作为资金密集型行业，最难熬的时候应该说慢慢过去了，这也是一个比较谨慎乐观的态度。值得关注的就是从未来的大趋势，要打开视野来看，不仅仅看中国市场。我最近一年看到中国企业在曼哈顿买楼，它的直接收益可能是1%、2%，它有一个财务成本的置换，它找银行借钱的时候利率才2%左右，国内一个项目可能要8%、10%才能拿到，他可以做一个置换，这个是他自己才知道的。所以我觉得这是一个趋势，要善用杠杆，善于控制财务成本，善于利用不同的融资渠道。第二，也有一个结构性的冲击，对外投资的开放，可能会使我们被抑制的一部分投资需求转向海外市场。好在现在投资需求实际上已经很低了。谢谢沈博士。
