提问内容既有进一步研究恒隆的商业模式，也有探讨对行业发展机会的看法，陈启宗回答也颇辛辣。以下是以简要方式呈现的当天部分问答：
学员：恒隆不负债的原因是什么？出于安全考虑？
陈启宗：（不负债）不只是安全原因，还因为恒隆其它的资金流太强。
学员：现在看来公司开商场的速度还是太慢？
陈启宗：恒隆的策略是除非有把握在一个城市里做到最好，否则不轻易进去。如果不是排第一，也不能比第二的差，排第三就完蛋了，因为回报率差距好大。没有把握做老大、老二，我劝你最好不要盖（商场）。
当然，恒隆做的是高档商业。做几十个购物商场是自找麻烦，我这人比较懒，做到每个项目都是“范冰冰”就好了。今年租金收入是八十几亿港币，净收入六十几没问题；算到五年后，净收入可以达到百亿，市盈率长远是几十倍。这还只是租金收入，没算上资产升值。
学员：恒隆在内地选择了辽宁两个城市，投资回报怎样？
陈启宗：沈阳只有两个商场很好，就是沈阳恒隆广场和万象城。项目回报率很低，起租就很低，收益率达到4%-5%就可以了。
学员：有出售内地资产的想法吗？现在价格这么高，未来还愿意持有？
陈启宗：长远来看价格还会上涨。这跟住宅房地产不一样，商业房地产是跟租金挂钩，租金乘以相应百分比，那就是物业的价值。现在物业租金还在上涨，以往几年情况那么坏，恒隆广场每年还在升8%。
学员：您预计恒隆的商场租金其会持续上升？
陈启宗：一定会上升。恒隆是金字塔顶尖的那批之一，市场空间永远不会很大，但会永远存在。除非市场完蛋，那就是大家都完蛋了。
学员：恒隆在国内的商场，运营费用占租金多少比例？
陈启宗：成熟的项目，占比是15%。但项目刚开始当然很高，有很多市场营销、推广费用，以及休整盖房子的错误。正常情况下七八年才能把费用占比减少到20%。做得好的话，决定可以控制在15%以内。
学员：在印度市场不做别的，就做商业地产，能不能赚钱？
陈启宗：中国有13亿人口，总得有一些异于常人的人能够在印度赚钱。试试看，没关系的。
学员：像美国的西蒙和澳洲的西田，两家商业地产公司做得非常好。特别是西田，它在10年时间股价升值了8倍。对这两家企业怎么评价？
陈启宗：这两家公司都非常了不起，西方的市场那么大，能活下来的也不过就几家。它们是在一个非增长的市场，而且已经有太多商场。但西蒙和西田玩的游戏，和中国的是两码事。中国是盖新的商场，民间消费现在还有7%以上，而美国只有2%。
在最后，陈启宗总结称，全世界最好的商场集中在三个地方。首先是拉斯维加斯，因为新的概念都从那里涌现出来；第二是迪拜，尽管没有油田，但通过服务来赚富人的钱，也属于非常成功。
“第三个最好的地方，是中国内地。”讲完后，他狡黠地补上一句：当然，最好的商场，大部分都是恒隆做的。众人笑。
言归正传，陈启宗直言，在中国内地，人口500万以上的城市有七八十个，尽管客单价现阶段较低，但未来随着居民收入提高，中产阶级增加，消费增长的潜力一定很大。他表示，每家公司都有赚钱的法门，却都是以盈利为最终目的，“赚不了钱就会被淘汰”。（观点地产 钟凯）
