导语：揭牌仅三个月的国内最大的民营投资公司中国民生投资股份有限公司拿下了董家渡13、15地块。此举堪称中民投在地产领域的重磅亮相。
经济观察报 特约记者 王小明 揭牌仅三个月的国内最大的民营投资公司中国民生投资股份有限公司(以下简称“中民投”)，于11月18日联合上海外滩投资、佳渡置业，斥资248.5亿元拿下了董家渡13、15地块(黄浦区小东门街道616、735街坊地块)，折合楼板价35392元/平方米。
董家渡13、15地块一直以来被寄望成上海新总价地王。总面积175143.1平方米，出让面积126740.1平方米，规划为商业、办公、住宅综合用地，“是黄浦区近期开发规模最大、地块最为完整、区位条件最为优越的黄金地块”。
此举堪称中民投在地产领域的重磅亮相。在成立之初，中民投方面就对外宣称涉足新能源、钢铁等多个领域，房地产即其中之一。凭借中民嘉业这一旗舰企业，在一线城市核心地段开发持有优质项目，中民投甚至定下了“争取三年成型、五年上市、十年成为中国该领域的佼佼者”的宏大目标。
除了拿地开发，经济观察报梳理发现，中民投自身直接或间接和房地产领域产生了诸多联系，譬如在其59家股东中出现了相当比例的房企身影。11月初，中民投的核心股东民生加银基金耗费8亿元参与上市房企阳光城的定增，现身前十大股东之列。同样是在11月18日，中民嘉业的子公司中民筑友有限公司，在长沙签约了一个总投资额15亿元的建筑工业化产业园项目。
注册资本金高达500亿元的中民投，定位于“大型产业集团”，走的是产融结合的商业路子，地产投资的路径也将区别于传统房企。“它的投资方向不是投资传统的住宅地产，实际上是以商业、办公、工业地产为主。它投资地产，实际上是以金融＋地产的模式来进行开发。能不能开创出一条新的道路，才是未来值得关注的。” 亿翰智库研究总监张化东分析说。
上海新地王
新科上海地王董家渡地块位于外滩金融集聚带近期开发重点区域的核心节点，规模达到17万平方米之巨。黄埔区政府意欲将其打造成具有国际影响力的滨江新兴金融中心。
该地块的严苛要求，也无形中提高了出让门槛。根据规定，项目住宅比例不高于18%，受让人需长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁，不得擅自销售；办公比例不低于65%，受让人需自持办公部分的60%十年。这将持续考验开发企业的资金实力，坐拥雄厚资本的中民投被寄予厚望。市场此前甚至传出，中民投是政府“内定”的买家。
按照此前中民投董事局主席董文标的公开描述，中民投将在上海拿下一块土地，他计划在盖一座50-100层的高楼，“三年就能回本”。黄埔区政府对董家渡地块极为重视，三次修改规划方案，今年调整后，地块最高建筑限高已由240米调整为300米。这和董文标所说的50—100层高楼恰好相符。
在11月18日的土拍现场，黄浦区委宣传部新闻科相关发言人罕见现身，向在场的媒体发放新闻稿。“之前相关的报道很多，其实有些说法是不准确的。”新闻科副主任科员陈颖说。
但地块竞拍时间之短、结果和传言的一致性似乎坐实了外界的猜测。泛海集团和中民投联合体成为本次地块的两名有效预申请人，现场仅加价两轮，两分钟之内结束竞拍，中民投以近乎底价的价格，不出所料地拿下地王。
一位知情人士透露，上海市政府有关领导还专门参与了相关地块的动迁协调工作，使得该地块在正式竞标前顺利达到交付标准。
在中凯房地产开发管理有限公司董事长许仰东看来，这是上海历史上出让条件最多的一幅地块，如此大体量的自持要求，给开发企业带来了资金压力。“但我依然看好。从上海核心区域的开发来看，规模性项目的运行、标杆地段的位置、迎合上海地标的项目，这三种是比较难以找到的。董家渡项目恰恰符合这个特点。”
上海城市房地产估价高级咨询师邵明浩介绍称，董家渡地块并没有直达地铁，交通并不算便利，且自持商办部分比例超过70%，开发商办面临一定的压力。
据媒体报道，中民投计划以该项目为基地，“打造具有国际竞争力的上市公司和世界级企业，构建有关重点行业的上下游产业链配套服务企业总部园”。
工商资料显示，和中民投联合拿地的上海佳渡置业的注册地同为中民投、中民嘉业所在地——黄浦区金外滩广场。佳渡置业的法人代表是张志超，他的另外身份是中民嘉业法人代表、总经理以及中民投总裁高级助理。履职中民投之前，张志超在方兴地产长期担任副总裁一职，在房地产投资及工程技术方面经验丰富。
此外，由黄浦区政府出资组建的上海外滩投资开发(集团)有限公司，也是中民投联合体的成员之一。其官网资料显示，外滩投资以外滩金融集聚带总体发展商的身份，对外滩地区进行功能性再开发，已完成外滩源项目(一期)，现有项目包括外滩中央广场项目、中山南路地下通道市政项目、黄浦区594、596街坊金融地产定制项目等。“就角色而言，外滩投资这次应该只占了一点股份。三方具体出资比例不方便透露。”陈颖说。
“这块地政府各方面要求很多，上海外滩投资有政府背景，可以协调政府资源，也会使得后面的各项工作开展得更方便。”邵明浩说。
涉房身影
中民投8月份揭牌之际，就对外宣布，要成立中民新能源、中民钢铁联盟、中民矿产物流、中民嘉业、中民物业等九大业务平台，中民嘉业即地产板块旗舰。按照设想，中民嘉业拟在一线城市核心地段开发持有优质项目，形成中民投核心资产；在二线城市规划新区开展城镇一级土地开发。
竞得董家渡地王揭开了中民嘉业的地产大戏。鲜为人知的是，中民嘉业在其他地区已有了新动作。11月18日，中民筑友有限公司投资的中民筑友建筑工业化产业园项目，正式落户长沙金霞经济开发区沙坪工业组团内。根据当地媒体的报道，项目有效面积约325亩，将建成中民投建筑工业化项目全国技术研发基地和所需部品部件的生产基地，“主要建设主厂房、四个专业厂房、设计研究中心、产品体验中心、办公楼及生活配套区域等”。
一份由中民筑友发出的招聘信息显示，中民筑友是中民投旗下地产板块旗舰企业中民嘉业的全资子公司，成立于今年10月份，经营范围中包含了“房地产开发经营”这一业务。
撇开中民嘉业不谈，中民投本身和房地产领域牵扯甚多。在中民投的59家股东中，不难寻觅出房企的身影：泛海控股、大连顺和、鸿坤集团、江河置业以及阳光城的控股股东福建阳光集团。泛海控股董事长卢志强、以软件园区开发著称的房地产企业亿达集团的董事局主席孙荫环担任中民投董事局副主席，阳光城集团董事长林腾蛟任中民投监事一职。
张化东认为，中民投未来或将更紧密地投资房地产领域。“投资公司以地产作为质押品，地产衍生出更多的金融工具。中民投应具备金融创新的能力，可以尝试开发创新性的金融产品，不能效仿万科等滚动开发的传统房企。另外它有很多配套产业，都可以带入进来。”他建议。
金融创新，确实是中民投的发展方向。董文标此前在接受媒体采访时就表示，中民投将来撬动产业的资金可能是通过一些比较好的金融产品来实现，而不是商业银行贷款。
