洛阳房价涨速缘何居榜首，三、四线城市的走向又如何

2019年08月01日 17:59:50 来源：中网资讯商业

　　鑫融基·金融研究院

　　洛阳：古代帝王必争之地，至今享誉中外。

　　洛阳：当前我国三、四线城市的标杆。

　　2019年6月，洛阳因房价涨幅列居全国之首而又一次招惹眼球。

　　是偶然?是瞬间?是趋势?

　　或是暗示三、四线城市的房价走势?

　　一、“快速走红”的洛阳房价

　　2019年上半年，洛阳商品住宅成交均价约8821元/㎡，同比上涨约20%。其中6月份，洛阳新建商品住宅价格环比涨幅2.5%，一举拿下全国70大中城市涨幅榜首，众人奔走相传，洛阳房价“快速走红”。

　　下图为2018年6月至2019年6月，洛阳新建商品住宅销售价格增长情况。其中，2019年上半年，洛阳新建商品住宅售价环比增速“先降后升”，同比增速有5个月列居全国前5强。二手房房价环比和同比变动趋势与新建商品住宅趋同，但涨跌幅不及新建住宅变动大。

　　二、并非偶然的微观逻辑

　　洛阳房价上涨并非偶然，窥测其中的微观逻辑，可有五大方面：

　　1.“因城施策”

　　2018年底，中央政治局会议定调，房地产市场要“房住不炒、因城施策”。显然，中央政府的重点在于“住房不炒”，可是各地政府的重点在于“因城施策”。

　　随着各地土地政策和房地产政策由紧趋松，房产商急速进军三、四线城市，抢夺开发权。

　　在这一背景下，洛阳再次成为“兵家必争”之地，房价被迫抬升。

　　2.“地王”频现

　　2018年下半年，洛阳3天产出3个地王：

　　8月1日，瀍河区拍出924万元/亩的“地王”。8月2日，洛龙区拍出新地王，成交价930万元/亩，8月3日，西工区刷新纪录，拍得1358万元/亩的“地王”。

　　这可真真惊艳了洛阳!

　　10个月之后，2019年5月22日，洛阳龙门高铁站附近，经382轮竞拍，碧乐置业再创“地王新佳绩”，100亩居住兼商业用地，以14亿天价成交，折合1401万元/亩。具体情况，请看下表：

　　这4个地王，在10个月的时间里，将洛阳的地价抬升了51.6%。这可谓是房价上涨的“新动能”。

　　3.“快车道”里的城市规划

　　近年来，洛阳进入了城市规划建设的“快车道”。

　　首先，洛阳地铁。地铁1号线主体结构建设已完工85%，主体封顶进入密集期;2号线围护结构施工已完成总工程量的95%，主体结构建设已完工20%。

　　其次，高架和快速路。洛阳正在布局10座立交和多个快速路。

　　另外，还有交通改造。洛阳正在改造火车站交通枢纽南广场，改扩建二广高速城区段工程。

　　在房地产行业，流行着脍炙人口的金句：位置，位置，还是位置!地段，地段，还是地段!

　　交通线路的便利化，让好地段、好位置“遍地开花”。房价不涨不正常!

　　4.“副中心城市”磁吸效应

　　河南省正在构建以郑州为中心、洛阳为副中心、多极支撑发展的大格局。洛阳已被确立为中原城市群的副中心城市，即辐射全省乃至陕东、晋南地区的新的增长极。

　　为此，洛阳正在积极建设的项目有：中国(河南)自由贸易试验区;郑洛新自创区;高速公路项目和三洋铁路河南段;部署物流基础设施产业园区;六大国家区域医疗中心……

　　这种巨大的磁吸效应，使得购房偏好高涨。

　　5.房价补涨

　　2016年以前，各地开启“排浪”式楼市消费模式，但洛阳房价却如乌龟，伏在低洼地带潜行，如同蜗牛“爬坡”。

　　2017年上半年，洛阳房价苏醒，月月上行。2017年下半年，洛阳启动“房价限涨令”，市场走冷。请看下图:

　　2019年，内外因素迭加，洛阳房价又开始步入上涨的快速通道，房价补涨态势显明。

　　三、共性使然的宏观逻辑

　　1. 大趋势：城镇化加速

　　2018年，洛阳城镇化率为57.57%，较10年前增长15个百分点，越来越多的人口流向洛阳市区和周边县城。

　　在城镇化的过程中，房地产业是催化剂。房价上涨是城镇化过程中的必然。

　　因为，要满足居民更好地居住需求，政府必须要提供更好的公共产品，这需要大量财政支出来架桥梁、修道路、建学校、通“三通”……，钱从哪来?“卖地”最为便捷，卖出好价钱最为划算。于是，吸引房产商的土地竞拍也就如火如荼。

　　2.难以形成新的支柱产业

　　房地产是关联性极强，可直接带动众多产业共同发展的一个行业。从土地、建材、水泥到装修、家电、厨卫、家居，从带动就业到带动教育、医疗和社区文体活动，几乎上百类细分行业的兴旺繁荣，都与房地产有关。因此，不管发达地区或者是落后地区，所有的地方政府无一不对房地产业给予足够的重视。

　　但是，这其中也有巨大的差别：一、二线城市往往有比房地产业更能促进地区经济良性向好的支柱产业。而三、四线城市的产业转型升级相对滞后，在未来的几年中，往往没有新的支柱产业来取代房地产。洛阳也是同样。

　　3. 城市发展空间的驱动

　　城市发展空间有多大，房价上涨的空间就有多大，二者呈正相关变动关系。

　　2018年，洛阳城区人口达到219万，建设用地约216平方公里，较40年前“长大”了4倍，实现了从沿河的带状城市到洛北、洛南和伊滨“三大板块”的跨越。

　　此外，洛阳经济质量和总量不断跃升。2018年，洛阳市生产总值4640.8亿元，同比增长7.9%，分别高于全国、全省增速1.3个百分点、0.3个百分点;居民人均可支配收入24882元，同比增长9.0%。

　　目前，洛阳正以“四高一强一率先”为目标，全面深化“9+2”为布局，加快构建“565”现代产业体系为动力，一心一意谋发展，前景可谓一片光明，利好预期显而易见，看涨房价已成共识。

　　4.不得不依赖的“土地财政”

　　近几年，我国正面临着，经济增长疲软、经济动能转换不足、物价上涨、中美贸易摩擦的特殊时期。各地政府在这样的大环境中，既要保证环保，又要落实减税降费;既要精准扶贫，又要去产能、调结构，扶持科技产业、新兴产业发展，既要保护好本土企业，又要通过“项目+土地”的模式来招商引资。不得不走“土地财政”之道路，已是各地政府“无奈”的选择。这在以洛阳为代表的三、四线城市中更为突出。

　　四、三、四线城市房价预测

　　洛阳是我国三、四线城市的标杆。洛阳房价是三、四线城市房价的“风向标”。

　　洛阳的个性不能成为其他三、四线城市的个性，但是，洛阳的共性一定是其他三四线城市的共性。

　　我们认为：在未来的3-5年当中，三、四线城市的房地产行业，或会继续成为当地经济增长的主角。原因是：

　　1、大腕地产商的麾军之下

　　当前，房产商在一、二线城市的拿地成本越来越高，房价已经远远超出消费者的“耐受力”，房价即将触及“天花板”;而三四线城市的土地还很“廉价”，房价也离“天花板”较远。这使得大腕地产商纷纷“转移阵地”，麾军直下，“抢滩”三、四线城市的地产市场。

　　2.城市“联体”

　　城市“联体”是指三、四线城市与一、二线城市，在交通设施、产业选择等方面，更加密切的互联互通，以实现彼此协同发展，甚至出现了“双城生活”，即：在一个城市上班，在另一个城市居住，或者在另一个城市度周末的趋势。

　　当前也有不少的三、四线城市，虽然没有副中心城市的名头，但却像洛阳一般，发挥着“辅助”一、二线城市发展的作用，比如咸阳与西安，开封与郑州，鄂州与武汉等。

　　随着这种“联体”的不断推进，这类三、四线城市有望成为，继“现一、二线城市”外的“新一、二线城市”。房价上涨空间可观。

　　3. 被忽略的房价

　　一个国家的发展，往往是由“梯度发展”向“均衡发展”的过渡。改革开放的前四十年，是以“一部分地区先富起来”的“梯度发展”。现在已经到了“均衡发展”的历史时段。所以，从战略意义上讲，我国要实现更大体量的经济增长，仅靠现有的一、二线城市，是难以为继的。而推动三、四线城市崛起，是必然选择。