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黄奇帆辞任之后:重庆“超稳定”房价思变?

来源:经济观察网 时间:2017-01-09 17:35:26

  记者 张晓晖从2001年1月上任,到2016年12月离任,浙江诸暨人黄奇帆在重庆政府工作了15年11个月20天,任副市长9年时间,任职重庆市长近7年。

  在此期间,重庆房价大约由每平方米2000多元上涨至8000多元 (重庆一直按照套内面积计算房价),与此可作为比较的是,重庆小面的价格水平,即一碗二两重庆小面的价格由2001年的1.5元上涨至目前的6元。

  从这个角度看,重庆的房价涨速,与物价涨速接近,处于一个合理的水平。

  外界普遍将重庆房屋价格的稳定,归功于市长黄奇帆对城市土地治理有方。然而2016年12月底,黄奇帆辞任重庆市长一职之后,一些微妙的变化正在发生。

  黄奇帆的离任

  2016年12月29日,中组部在重庆市委常委上宣布黄奇帆将卸任市长,由副市长张国清接任。知情人士对经济观察报表示,黄奇帆在会议上情绪激动,称他在重庆的十五年,是他呕心沥血,全身心工作的十五年。

  次日(12月30日),黄奇帆向重庆人大辞任重庆市长职务,张国清任重庆市代市长,按照法定程序,2017年重庆两会期间将选出新的重庆市长。

  也正在12月30日这一天,重庆市房地产商会起草的一份“红头文件”,开始悄悄地在各大微信群和朋友圈流传,内容主要是:该商会向重庆市工商联建议,修改2002年重庆商品房销售以套内建筑面积计价的地方政策,改为以建筑面积计价,并载入商品房买卖合同。

  同时,重庆市房地产商会还建议,“通过舆论引导,在官方公开的房地产数据和媒体渠道表述中,均以物业的建筑面积单价和物业的建筑面积,作为房产物业的表述形式。”

  这份文件的签署人为重庆市房地产商会会长、重庆英利房地产开发有限公司董事长方明。

  如果重庆的商品房全部按照建筑面积计价,那么每平方米的价格至少会降低10%,这意味着从数字面上看,重庆的房地产价格基数下降,后期上涨空间加大。

  这份文件得到了重庆市房地产商会的证实。巧合点在于,建议房屋销售以建筑面积计价的文件发布时间,恰好就是黄奇帆辞任市长之日。

  还有另外一个细节,重庆市房地产商会这份文件发送对象是重庆市工商联,而现任重庆市工商联主席正好就是重庆最大的房地产开发商——金科地产集团的实际控制人。

  一时间,整个重庆房地产圈内,都开始流传这份文件,同时有些地产商喊出让重庆房价翻番的口号。

  不能不承认,作为直辖市,重庆是北京、上海、天津之后,房价最便宜,生活水平最低的一座城市,也是一座宜居的城市,老百姓在低房价的城市生活压力不大,各行各业得以充分发展。

  多数百姓将重庆房价的稳定,归功于市长黄奇帆,称赞其在重庆的15年间,通过控制土地供应,开创性地建立地票制度,设立渝富集团进行土地综合规划,令重庆商品房供给始终处于一个可以控制的合理水平。

  如今,黄奇帆辞任,重庆房地产涨价的声音开始不断涌现。

  土地供应

  重庆拥有比其他三个直辖市都多的土地储备,这是一个不争的事实。

  在土地面积上,重庆市拥有类似于一个省的面积。重庆的国土面积为8.2403万平方公里(中国省级行政区第26名)。为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍,是我国管辖面积最大的直辖市。

  土地供应量大,这是重庆房价较其他直辖市低的关键性原因。

  官方的数据显示,以2014年已建设用地面积及占比情况为例,重庆市已建设用地面积占国土面积的比例仅为1.5%,为中国十个大城市中最低,其中十大城市可建设用地占比的平均水平为11.6%,重庆的城市开发率明显不足。

  2002年开始,重庆市开始进入快速扩张阶段,2003-2014年,重庆市各类用地共计成交70064万平方米(约700平方公里),而同期城市已建设用地面积增加了693平方公里,城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合。

  尤其是重庆主城区在这段时期内扩张速度明显加快,2005年,主城区城镇建设总用地为465平方公里,按重庆总体规划,至2020年,城镇建设总用地将达到865平方公里,15年时间内将新增400平方公里的城镇建设用地,几乎再扩了一个重庆。

  在公开的场合,黄奇帆提出,土地的价格不能超过房价成本的35%。重庆土地市场的价格受市场机制的影响相对较小,而受政府的调节作用较大,控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分,不仅通过增大供应量来降低地价,同时也设置了土地价格的硬性指标。

  另外,黄奇帆创立的重庆地票制度,也保证了重庆土地市场的良性流动,重庆很少有像其他城市那样,拆迁、强迁、强征地的恶性事件发生,根源还是使用了合理的地票制度。

  2015年5月4日,黄奇帆亲自撰文,在《学习时报》上解释重庆地票交易制度:

  2008年,重庆报经中央同意,成立农村土地交易所,启动了地票交易试点。我国国情,决定了必须实行最严格的耕地保护制度。将农村闲置的宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、公共设施用地等集体建设用地复垦为耕地,无疑会盘活农村建设用地存量,增加耕地数量。按照我国土地用途管制制度和城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的要求,增加的耕地数量就可以作为国家建设用地新增的指标。这个指标除优先保障农村建设发展外,节余部分就形成了地票。按照增减挂钩政策,地票与国家下达的年度新增建设用地指标具有相同功能。通过交易,获得地票者就可以在重庆市域内,申请将符合城乡总体规划和土地利用规划的农用地,征转为国有建设用地。

  重庆还有一个不能为人忽视的原因,那就是在2009年~2012年期间,主政者修建大面积的廉租房、公租房,体量之大,面积之众,远远超过了其他省市直辖市,成为中国修建政府保障房首屈一指的城市,巨量的保障房上市,冲淡了对商品房的需求,抑制了重庆商品房市场的投机。

  严禁哄抬房价

  然而,一直期盼重庆商品房涨价的地产业,希望在市长换届之际,能够看到一波涨幅。

  这种期盼很快就被重庆政府抑制。

  2017年1月1日,重庆市国土局通过当地主流媒体,表示政府将严控哄抬房价的行为。

  重庆国土局的相关负责人表示,2016年以来,重庆市紧紧围绕中央促进房地产市场平稳健康发展的总要求和重庆市委市政府关于房地产调控的部署,积极开展相关工作,全市房地产市场运行平稳,房价没有出现大幅波动。

  为进一步保持房地产市场平稳健康发展,近期重庆市国土房管局将做好以下三方面的工作:

  一是保持土地市场的有效供应,加大购地审查力度,防止“囤地、炒地”行为,维护土地市场秩序。

  二是加强房地产市场监管力度,严格执行商品住房预售价格申报备案审查制度,严厉打击隐瞒销售情况哄抬房价、侵害群众合法权益的各类违法违规行为,进一步加大巡查执法检查工作力度。

  三是继续做好房产税试点工作,发挥房产税对高房价和炒房的遏制作用,继续对个人新购高档住房及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房等应税情形进行房产税征收。

  尽管如此,重庆当地知名的房地产企业员工还是认为重庆房价未来“必涨”,理由是重庆目前的商品房库存已经降至5个月之内,而根据北京、上海等大城市的经验,一个城市的商品房库存下降至7个月之内,就会出现房价上涨的情形。

  经济观察报记者走访重庆各大楼盘发现,目前重庆的房价并没有出现大幅度波动,只有一些紧俏的楼盘,出现不同程度的涨价,多数楼盘都可以打折甚至以很低的折扣拿到。

  重庆最贵的楼盘可能出现在朝天门的凯德置地项目,一位从业者对经济观察报表示,来福士广场(凯德置地项目)的公寓开盘价格,可能会定在4万元之上。这一价格,比重庆江北嘴中海地产的寰宇天下楼盘,还要贵上一倍。

  但是总体而言,重庆的房价仍然保持在万元以内,比如重庆龙湖地产的巨盘两江新宸,其价格低至8000元/平方米(套内面积计算),对购房者而言,这个价格,与重庆小面价格的涨幅类似,属于可以接受的范围内。

作者:佚名  责任编辑:小龙
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