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国家统计局今日发布了1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。从数据走势看，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅与上月相比明显加速，一二线同比环比涨幅处于一年来的最高点，新房平均环比涨幅高达0.28，二手房平均上涨幅度也达到了0.27。值得注意的是，深圳成为历史上第一个出现指数同比上涨超过50%的城市。中原地产首席分析师张大伟表示，持续的政策刺激导致一二线市场加速上行。
从过去的一年多70大城市的房地产数据看，主要有两个特点：
复苏：从年初房价全面下调，到330政策后一线城市强劲复苏，带动了一二线市场的火爆，整体看，在年末70个大城市房价过半环比上涨，基本代表了2014年开始的这一轮非常调整结束。
一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。
从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。
一线城市开始分化：
深圳作为房价上涨领头羊依然表现最迅速，环比涨幅高达4.1%，上海紧跟其后，而北京则落后于南京、厦门、合肥。整体看广州的涨幅排在第10.市场的分化持续。
中原地产首席分析师张大伟分析认为：
首先：市场政策宽松，持续调控，影响购房者心理，对于北京市场来说，人口净流入，库存数量少，土地高端化趋势明显，这种情况下，政策带来的恐慌心理非常强烈。
其次：北京市场进入二手房阶段，从2月成交数据看，二手房签约已经达到了9425套，新建纯商品房住宅只有1009套。二手房成交热度超过新房，但二手房价格涨幅低于新建商品房。
第三：北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，普通住宅中500-1000万区间的物业短短2年时间，成交套数基本一模一样。但成交区位则出现了明显的外溢。
在2013年同样成交的500-1000万改善中高端住宅中，位于五环内的占比为56.4%，而在2015年，占比只有30%。五环外占比已经高达70%。北京的豪宅已经开始五环化：1000万以上的豪宅，也已经开始五环化。
第四：库存短缺明显，从北京商品房住宅市场、最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，开发商惜售出现。
第五：住宅供不应求，但类住宅产品供应越来越多，过去5年，北京的土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平米。需要注意的是配套的公建超过1000万平米。
从政策走势看，2015年，北京收到影响较大的主要是330政策，针对二套信贷的松动，因为限购政策依然严格，整体市场呈现了政策窗口期效应，未出现太明显的爆发时间点。
从不同的成交结构看，2015年已经出现了：刚需归自住，顶豪遍地跑！中端受挤压！成交结构中表现较好的主要在中低端商品房住宅房源。2016年大批地王上市后，预计北京市场的畸形发展将更加明显。
全国市场走势：
春节前夕，房贷新政重磅来袭，旨在为三四线城市的春节返乡置业潮助一臂之力，为中小城市楼市的去库存给予金融方面的大力支持。且新政出台节奏加速，从之前的六个月间隔期缩短至四个月。然而，房贷新政对市场心理的刺激作用或将大于实际效应。近期，江西、山西、山东及宁夏等地均发布了关于去库存的相关政策，这一任务已成为各个省份今年工作的重中之重。其中最主要的手段仍是鼓励农民进城购房，财政给予其购房补贴。
2015年全国商品住宅销售金额创历史新高，同时商品住宅销售价格同比涨幅为2010年以来的最高。2015年住宅涨价的城市明显增加，同时可以看到二手住宅涨价的城市要多于新建商品住宅。城市间分化现象更趋显著，一线城市的房价同比涨幅远高于二、三线城市，且三线城市房价同比仍在下跌。
1月，重点城市新房销售量高位回落，结束了连续三个月的环比上升势头。虽然新房供求下行，但市场购买热情犹存，推盘认购率进一步走高。中山、南京、深圳、南宁及厦门认购率超过80%。1月，二手住宅成交量保持高位，市场高温延续。1月二手房成交量保持环比上升的城市包括上海、深圳、南京等。这也是2015年市场表现最为亮眼的三个城市，且火热势头在2016年开局得到延续。
值得关注的是，上海1月房价单月涨幅（6.16%）创十余年（2005年4月）以来最大涨幅。在房价大幅上涨的情况下，上海从1月第2周起报价指数创历史新高达到73.25%，且之后持续刷新历史纪录。这意味着后期上海房价上涨势头仍将延续。本轮上海房价持续上涨周期已经达到12个月，累计上涨幅度达到28.97%。
从春节全国楼市表现来看，整体较为清淡，新房成交量不及去年春节市场成交水平，而这主要受到节前供应萎缩影响。预计市场将在春节后第二周逐步恢复，3月小阳春的成交表现值得关注。
2015年全国商品住宅销售金额创历史新高，全年同比增长16.6%；销售面积仅次于2013年，为历史的次新高，全年同比增长6.9%。销售金额的增幅明显高于销售面积的增幅，意味着销售价格的显著上涨。2015年全国商品住宅销售价格同比上涨9.1%，为2010年以来的最大涨幅。而房价上涨的背后，主要由于成交的结构性因素所致，房价较高的东部地区全年商品房销售额同比增长23.1%，而中部、西部地区仅增长12.5%、5.0%，东北地区则下降19.8%。
1月，重点房企购地金额及面积均明显回落。20家房企购地金额环比下降39%、同比下降38%，购地面积环比下降35%、同比下降26%。回顾2015年全年，20家房企购地面积较2014年上升3%，而购地金额大幅上升39%。购地金额增幅显著高于面积增幅，意味着购地单价的大幅上涨。2015年20家房企购地楼面均价较2014年上涨35%。其背后除了地价自身上涨之外，与房企购地城市布局变化密切相关。
从购地销售比来看，2015年20家房企购地销售金额比为27%，较2014年上升4.5个百分点，而购地销售面积比为56%，较去年同期下降7.1个百分点。购地销售金额比的提升意味着重点房企在2015年略有扩张。
未来市场预测：
分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续：
2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松。
但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。
（本文作者为中原地产首席分析师张大伟）
