土地面临两大难题
土地方面，迪斯尼给上海带来两大问题。一是用地指标难以满足，二是周边地价飙升。
迪斯尼落户上海给中国打造了个最大的迪斯尼乐园——6000亩的占地面积远远超过香港迪斯尼乐园。不过，这个庞然大物在给上海带来无限利润美景的同时，也给沪上土地部门带来了用地指标方面的难题。
国家土地督察部门人士对媒体透露，他们注意到外界传上海此次建设迪斯尼面积超过了6000多亩，但是以上海目前的土地指标计算，基本很难做到农用地的占补平衡，上海此次用地压力很大。据相关数据显示，2009年中央新增1300亿投资项目，切块到上海市5.93亿，总投资150.6亿，需新增建设用地0.4万亩。加上2009年市级重点项目需新增建设用地约3万亩，市级以下投资项目预估地4.3万亩，今年上海共需新增建设用地7.7万亩。这样算下来，上海市2009年土地利用指标尚缺2000亩。
尽管土地指标还没有完全解决，迪斯尼带来的“地王”效应已经即刻生效。就在上海宣布迪斯尼落地的一个半小时之后，与迪斯尼项目比邻的川沙镇土地A08-03地块就被拍卖出了11.9亿元，264％的溢价水平超过了之前上海“地王”赵巷10号地块。
其实从9月份开始，迪斯尼即将落地的消息传开后，迪斯尼选址地段周边楼盘就已经开始积极抢滩。别墅项目动作最快，9月份面市的东郊半岛别墅距离“迪斯尼预留地”仅6公里，其43幢西班牙风格独栋别墅价格均在千万元以上。同时周边二手房价格也有所上涨。据21世纪不动产上海锐丰门城店经理刘张伟介绍，坐落于南六公路附近的别墅上涨幅度较大，“自消息传出后，那里的别墅带看量和成交量都小幅增加了约一成左右。”
尽管地价和房价都节节高升，但也有地产业内人士表示担忧，“毕竟迪斯尼是游乐、旅游产品，对于居住型地产产品来说并没有实际的带动功能，反而会因为其过大的人流量与嘈杂的环境破坏居住氛围。对于位于其附近几公里内的住宅区来说，如果由迪斯尼衍生出其他旅游产品或景点，也可能会将逐步延伸到这些居住区附近，同样会破坏其周边环境。所以迪斯尼效应未必会对住宅产品有益，目前的跟风涨价也可能会给后市埋下隐患。”
300元票价如何消化
尽管华特迪斯尼（上海）有限公司否定了坊间关于上海迪斯尼门票为350元左右的说法，但就香港迪斯尼乐园290多港币的票价来参考，规模大幅增加的上海迪斯尼乐园票价低于300元人民币的可能性微乎其微。关注上海迪斯尼乐园的不少网友都表示，以知名度和设施水平来看，300元的门票对于迪斯尼来说应该是意料之中，但这个价位也注定了迪斯尼乐园绝对不可能作为中国人的日常假期消费去处。
其实迪斯尼乐园的高票价还有一个骑虎难下的隐忧，就是迪斯尼总公司的“高要求”。一位香港地产业人士坦言，香港迪斯尼乐园之所以亏损，主要原因是美国方面向香港索取高额的专营费用，特区政府仅能从中获得很小的收益。看来，迪斯尼落户上海到底能不能如大家所愿带来滚滚财源还真不好说。
“一次性消费”能挺多久
其实大多数中国人还是力挺迪斯尼品牌的，但多数人的消费还是出于好奇心，去过一次以后就没有再去的欲望。去过美国迪斯尼乐园的上海人DENNY表示，去过一次迪斯尼，就不愿意再去了，因为那里的游览项目更新速度缓慢，毫无新意。他认为，除了14岁以下的儿童，没有人永远喜欢“米老鼠”，上海迪斯尼怎样吸引回头客，会是一个大难题。
香港地产业人士透露，香港人现在已经厌恶了守旧的迪斯尼乐园，更喜欢逛常换常新的海洋乐园。“美国的文化过了高峰期，开始走向没落，不能持续吸引游客。反而是海洋公园、野生动物园之类的自然主题乐园更具吸引力。”
这种类似一次性的消费现象在全球迪斯尼乐园已经开始越来越常见，这种趋势下迪斯尼乐园的经营是否会走下坡路已经成为新的业界焦点。那么，“一次性消费”趋势下，迪斯尼落户上海即使全中国人民都光顾一遍，其面临的问题也无非是市场消费力到底能挺住多久而已。卫明不动产智库负责人蔡为民认为，上海迪斯尼在刚开业时，或许会吸引很多游客，但中长期的盈利前景极难预料。“（游客们）去参观一两次也就够了，不会经常去的。”如果回头客不多，上海迪斯尼的盈利前景就会不妙。
